住宅ローン控除縮小！？ 急げ不動産購入！！
朝日不動産です。少し個人的にバタバタの日々を送っており、なかなか更新できておりませんでした（また、バタバタの理由は後日に！！）
先日あたりから何やら不穏なニュースが流れておりまして、２０２２年度の税金をどうするかを話し合う議題の中に住宅ローン減税を縮小しようか⁉という話が出てきているようです。 なぜ、この時期、このタイミング！？というところですが、実は、この話、数年前からじわりじわりと出てきていました。
現在、基本的には住宅ローンの年末残高の１％が控除として戻ってきていました。
ところが、現在の銀行金利はほとんどの金融機関が１％未満で住宅ローンを貸し出ししています。
わかりやすく具体的な金額でお話すると、年末残高４０００万円の住宅ローンがある場合その年の金利が０．６％だと約２４万円利息を支払うことになりますが、控除で４０万円戻るので、約１６万円利益がでる！？ことになります。逆ザヤ！（アバウトな言い方ですが）
これは少しおかしくないか？ ということで、控除利率（例年の１％）を引き下げして０．７％にしようかということが話し合われるそうです。
割と大きな金額の話で、４０００万円×１％×１０年＝４００万円が４０００万円×０．７％×１０年＝２８０万円 なんと１２０万円も変わる！！
これは急いで不動産を購入しないと！！
ちょっと待った！！まだ家は買うな！！
とどこかのチラシに乗っていたような文言ですが・・・（笑）
まぁ、実際今年度に押し込む場合残り１か月なので、現実的には難しいしいのかなぁと思います。
個人的な意見ですが、毎年このくらいのタイミングで住宅ローン減税の話題になりますが、政治家の皆さんもう少しスケジュールを考えてもらいたいと思います。春ごろに来年は～ と話しすれば、国民は今年中に家を買うかどうするかの判断や様々な情報収集、勉強ができるのに、この時期に言われても、考える時間も余裕もございません。先生、頼みますよ！！
という愚痴は横において、実際はどうなのかですが、当然、控除縮小になると、少なからず、販売に影響はでると思います。
先ほどの控除利率の変更による差額も大げさに書いておりますが実際は残高が減ったり、所得税・住民税の控除の上限などがあるので、上記ほどの金額の差は出ないと思います。
決定的な結論の出ないお話にはなりますが、私は、住宅ローン控除のことばっかりを気にして、あわてて物件を購入する必要はないと思います。上記の例でも最大１２０万円の差で大きく感じると思いますが、４０００万円＋金利×３５年のうちの１２０万円なので全体の約２％の話です。せっかくのマイホームを２％の事で後悔することのないように、じっくり検討する方が賢明だと思います。
【安物買いの銭失い】とまでは言いませんが、じっくりと担当営業と話しされて、購入されるのが良いかと思います。
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相続放棄 不動産処分 財産放棄
朝日不動産です。
早速ですが、身近に、実家の処分や田畑など不動産の処理に困っておられる方はおりませんか？
最近ニュースにもなりましたが、【相続土地国庫帰属法】が成立しました。
なんと、いらない不動産を国がもらってくれるという法律です。
そもそも民法には
（相続人の捜索の公告）
第九百五十八条 前条第一項の期間の満了後、なお相続人のあることが明らかでないときは、家庭裁判所は、相続財産の管理人又は検察官の請求によって、相続人があるならば一定の期間内にその権利を主張すべき旨を公告しなければならない。この場合において、その期間は、六箇月を下ることができない。
（権利を主張する者がない場合）
第九百五十八条の二 前条の期間内に相続人としての権利を主張する者がないときは、相続人並びに相続財産の管理人に知れなかった相続債権者及び受遺者は、その権利を行使することができない。
（特別縁故者に対する相続財産の分与）
第九百五十八条の三 前条の場合において、相当と認めるときは、家庭裁判所は、被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、これらの者に、清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えることができる。
２ 前項の請求は、第九百五十八条の期間の満了後三箇月以内にしなければならない。
（残余財産の国庫への帰属）
第九百五十九条 前条の規定により処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する。この場合においては、第九百五十六条第二項の規定を準用する。
【処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する】
と規定されております。
？？？ 忍法？ ドロン？ 国庫？ コケコッコ？ ？？？
とまぁおふざけはこの辺で 簡単にお話すると、亡くなられた方の財産を受け取る人がいてない場合は、お国のものになりますよ！！という法律です。
なら不動産も同じでお国に返還する！！
と単純な話なら皆さん困らないのですが、そうも簡単な問題でないのが、不動産です。
そもそも不動産を国が引き取る（道路等の拡幅などの話は別です）法律＆手続きが事実上なかったので、引き取ることができない現状がありましたが、今年、令和３年に上記の【相続土地国庫帰属法】が成立して、国が不動産を引き取ってくれることが可能になりました。 これで助かったと思っている人はたくさんいると思います。
良かったですね！！
っと簡単にいく問題ではないです。
この法律を利用するにあたり、かなり高いハードルが３点あります。
すごく簡単に荒っぽくお話しますが、
まず、１つ目は、人の対する要件で、相続財産であること
【自分で買ってきたものはダメです。相続物件である必要があります】
２つ目は不動産に対する要件で、きれいな物件であること
【境界確定ができている・担保がついてない・所有者が明白・通路などとして人に使われていない・崖などを含まない・などなど】
３つ目は費用に対する要件で費用が必要であること
【審査してもらう費用、引き取ってもらう費用、管理してもらう（１０年分）の費用を支払わないといけない】
この３点をクリアすると見事に国に引き取っていただけます。
【結論】そんな不動産ならだれかが買ってくれるわ！！【ツッコミ】
ということでした。
では、どうするか？
これは本当に難しい問題だと思います。
当社にも月に最低でも４～5組ご相談に来られますが、半数はどうしようもないとお答えせざるを得ない状況です。
逆にいうと残りの半数の方は解決されております。
その経験からの
朝日不動産からの最後のアドバイス！！（失礼な言い方ですみません）
・まずは、当社にご相談下さい。
・自己判断で建物を解体しないでください。
・０円もしくは少しの持ち出しは覚悟してください。
・早めに行動してください。
・思い切りも必要です。
なぜかといいますと、あなたから見て価値のない建物に見えても、安ければ、それをリフォームして生かそうと考える人はいてますが、例えば狭い土地などで更地になると利用価値がなくなります。 解体はいつでもできます。 先につぶさないで・・・
０円でも処分してください。 困っているということは誰も欲しくないはずです。
ご自身でもわかっておられると思います。 時代のせいにしてあきらめてください。
粘れな粘るほど、維持費・管理費がかかります。
早めに行動してください。これは、持ち主が亡くなられると、相続が発生し、登記費用など、余計に費用がかかります。
将来のことはわかりませんが、現状を考えると、粘って状況がよくなる要素はほとんどありません。 思い切りも必要です。
いろいろ書きましたが、近所の物知り風のおじさんより不動産会社の方が不動産のプロです。
一度ご相談されることをおすすめします。
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住宅ローン 元利均等VS元金均等
住宅ローンを借りる際の返済方法に元利均等払いと元金均等払いという２つの方法があります。この違いについてお話したいと思います。
通常特に指定しない場合は、元利均等払いになります。
ややこしくなりそうですが、簡単にお話しすると、元利均等は元金と利息の合計が均等である。 元金均等は元金が均等である。 要は毎月の返済額が一定なのが元利均等で月々の支払いが変わるのが元金均等です。
（https://faq01.bk.mufg.jp/faq/show/701 UFJ銀行サイトより）
一旦ここでは、変動金利の事は置いておいて固定金利の場合だとすると、
元利均等の場合は借入期間中ずーと毎月の支払は同じです。
元金均等の場合は当初の支払は高いですが、毎月支払額は減っていきます。言い方を変えると、毎月元金が決まった金額減り続けます。
変動金利の125％ルールや５年ルールなどという変動金利特有のルールがあるのですが、この話は元利均等の場合のみ適用されます。（住宅ローン、変動金利についてはまた後日）この特有のルールの最大のデメリットは万が一金利が上昇し続けた場合、最悪返済年月で完済しきれなくなる可能性があります。３５年ローンで３５年後にまだ住宅ローンが残っている可能性がある（金利が急上昇し続け125％ルールを超過した場合）
このリスクを取らない方法が固定金利と変動金利の元金均等払いと言う事になりす。
元利均等の場合は上記の右側の様に元金を均等に支払う為、返済終了は確実に履行されます。
色々なサイトなどを見ると元金均等がお得という記事が多いですが、私自身は全ての方に対して一概に元金均等が良いとは思いません。
その理由の１つは返済額です。２０００万円を変動金利１％・３５年で借りた場合
| 元利均等 | 元金均等 | 差額 | |
| 初回の返済額 | ¥56,457 | ¥64,285 | ＋7,828 |
| 最終回の返済額 | ¥56,457 | ¥47,658 | ▲8,799 |
| 総支払額 | ¥23,711,940 | ¥23,508,126 | ▲203,814 |
上記の表を見てよくサイトなどで総支払額が約20万円安くなる!! という話がありますが、そもそも毎月64,000円払えるのであれば、元利均等で毎月64,000円支払えば３０年で支払でき総額も2315万円なので上記の元金均等の総額よりも35万円安くなります。 話が難しくなってきましたが、基本的に不動産購入の際の住宅ローンは長期のローンになりますので、私はできるだけ、支払いが安定する方が良いと思います。
又、元金均等のデメリットとして125％ルールや５年ルールの適用がない為、金利上昇と支払の上昇が直接的に関連する為、そのあたりのリスク対策が必要になります。
但し、短期的な借入の場合や支払にかなり余裕のある方などは、元利均等もおすすめだと思います。
金融機関によっては元利均等のみの取扱というところも多いです。
お客様の状況によって固定金利が良いのか？変動金利が良いのか？又元利均等が良いのか？元金均等が良いのか？ そのあたりを親身になって説明してくれる不動産会社の担当を見つけるのが一番の近道だと思います。
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不動産売買 契約解除 クーリングオフ
朝日不動産です。本日は契約解除・クーリングオフについてお話したいと思います。
まずクーリングオフですがご存じだとは思いますが、訪問販売等で購入したけどやっぱりいらない&断り切れずに申込してしまった、などの場合に８日以内であれば契約を止めることができる法律です。
では問題です。クーリングオフは不動産契約に対してもできるものなのか？
正解は基本的にはできません。
宅建業法や様々なサイトなどを見ると、クーリングオフできる様な事が書いてありますが、もう一度いいます。基本的にはできません。
ではなぜ、できるように書いてあるのか？ですが、クーリングオフできる絶対的な条件に宅建業者（いわゆる不動産屋）の事務所以外で契約した場合＋売主が不動産業者、この２点がそろわないとクーリングオフできません。 不動産を購入されたことのある方ならご経験あるかと思いますが、必ず不動産業者は不動産業者の事務所で契約しようとします。これは不動産営業マンにとって絶対事項です。
昔は自宅に押し掛けて契約することもありました。（実際自宅や勤務先でご契約させていただいたことありますが・・・）まず今、自宅で契約はあり得ないといっても良いと思います。
もう一つ、売主が不動産業者である事が必要です。これはほとんどのケースが新築に当てはまることが、多い様に思います。（当然中古の物件を業者が買取販売しているケースもよくありますが）
売主が業者で自宅で契約！？ 万が一そのような話があれば、疑ってください。
おそらく詐欺です。
では、一度購入の意思決定をすると止めることができないのか？という点ですが、不動産の購入には基本的に申込・契約・引き渡しの３つのプロセスがあります。
申込はいわゆる買付証明などといわれる、ものになります。【購入しようかなぁと営業マンいうとでは買付を!!】などといわれるもので、価格や引渡し日、契約日などの条件を記入し、相手方に対して、購入の意思表示、及び交渉をするものです。
買付により条件が整い次第、契約（重要事項説明及び不動産売買契約の締結、手付金の支払）などになります。
最終の引き渡しは、残代金の支払い、鍵・権利証の引き渡しで不動産の取引が成立します。
では、どこの状態であれば不動産の取引を止めることができると思いますか？
答えは引き渡しまでであればいつでも可能です。
但し、ペナルティは発生します。
- 申込前に辞める場合：営業マンにしつこく説得されますが、お金はいりません。
- 申込後に辞める場合：営業マン及び上司などから本気で説得されます。少し脅されるかも・・・ 又恨まれる可能性もあります。（笑） 但しお金は いりません
ここまでが、穏便！？にすむ辞めるタイミングです。（泣笑）
- 契約後に辞める：この場合は支払い済みの手付金や仲介手数料の支払義務が発生しますので、やめることは可能ですが、相当額のお金を支払うことになります。（手付金は物件価格の１割程度にすることが多いです。）
- 引渡し前に辞める：そこそこ揉めます。最大で物件代金の２割と仲介手数料などを支払う必要になる場合があります。（裁判・・・なんて言葉も聞こえてくることも）
契約解除の細かいお話はまたの機会にいたしますが、辞めるタイミングによっては大変なことになりますのでくれぐれも不動産の購入の際にはお気を付けください。
ただ、あんまり慎重になりすぎると、いつまでたっても買えず、だらだらと・・・ というお客様もたくさん見てきました。
多少の思い切りも必要です!!（結婚みたいに・・・←私は幸せですよ・汗汗涙汗汗）
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不動産とお金、どちらが重要？
朝日不動産です。
本日は不動産の売買について、必要な書類などについてお話したいと思います。
不動産の売買はとても重要な取引なので、必ず実印が必要！！と話をしている営業マンにたまに遭遇することがありますが、半分正解で半分？？です。
基本的な法律的な考え方の大前提に、不動産と現金、どちらの方が価値があるか？どちらが重要なものだと思いますか？
法律的には不動産です。
そこで、重要な物を手放す時は、本当に手放してもいいか？という確認の為に、実印と印鑑証明を添付してくださいね！！
というルールになっています。(現金の方が価値のある場合もあるような気もしなくはないですが・・・)
ですので、不動産を売却する際は、印鑑証明、実印が必要になります。
そのほかに、権利証（登記識別情報）、建物のカギ、などになります。
また、不動産を売る際によく必要になる書類に、住民票や戸籍などといわれる場合があります。
これは、不動産を購入する際に申請した時の住所と現在印鑑証明書の住所が違う場合に俗にいう沿革をとる といいますが、通常不動産を買うときはその時に住んでいる住所で登記されますが、売却するときは買った方の不動産におられる方がほとんどだと思います。このような場合は、住民票に前住所の記載が大体ありますので、住民票で処理できますが、人によっては複数回住所を変更されている場合などは、戸籍などで、追跡していく必要があります。
購入される場合は、認めの印鑑と住民票で登記することができます。
住民票はあくまでも、お名前や住所が間違っていないかを確認するためのものですので、原則有効期限はないです。（実務上、あんまり古いものはさすがに新しいのを欲しいといわれる事もあると思います。）
逆に印鑑証明は期限があり、３か月以内に発行されたものが必要になります。
ここで、不動産を購入された方が、印鑑証明を出した記憶がある方も多いと思いますが、これは、住宅ローンなどの借入をする場合は銀行と法務局に印鑑証明が必要になります。
お金を借りる、不動産を担保に入れる、など重要な行為には実印、印鑑証明が必要になります。
なんとなくイメージしていただけましたか？
とここまでのお話が原則ですが、別に買主様が実印を使ってはいけない！わけではありませんので、買主様も実印でご捺印いただいてOKです。
１００均の認印でも全然問題ありませんが・・・（笑）
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反社会的勢力!!
朝日不動産です。
本日は少しタイトルがドキッとする感じですが・・・((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ
なぜこのこのようなタイトルにしたかというと、最近この反社会勢力という言葉に関連することが多く感じてきたので、書いてみる事にしました。
実は今日、裁判所の競売の入札に行ったところ、執行官から６月の入札から
【暴力団員等に該当しない旨の陳述書】が必要になり、入札時に提出しないと、入札無効になりますよ（笑）って声をかけられました。
ん！？ どうゆう事？ と聞くと、不動産業者の場合は宅建の免許証の写しでもいいよ！ と返事をもらい ますます？？？ よくよく聞くと、法律上、反社会的勢力等に属しているものが、代表者や役員、宅建士になることができない為、宅建業の免許証の写しがあれば、警察に対する問い合わせをしない ということらしいです。
（他の免許でも反社では取れないものもあると思うので、ここら辺はまた変わっていくでしょうが・・・）
簡単に今回の入札の制度の変更をいうと、反社会的勢力に属していると、不動産の競売で物件を買うことはできない との事！
入札して、物件を落札できても、その後不動産業者以外は、警察に対して反社会的勢力の関係者でないかを確認してからでないと、物件を売り渡さない との事みたいです。
ここで反社会的勢力とは・・・ですが分かりやすい所でいうと、いわゆる ヤクザなどといわれる、暴力団組員や最近流行りの半グレ集団などが分かりやすい所ですが、時代的なものでいうと、オレオレ詐欺の集団やオレオレ詐欺に加担した人なども反社会的勢力に含まれます。
以前、オレオレ詐欺に使われた通帳の所有者が反社会的勢力のチェックにひっかかった人がいてましたが、（本人は分かってか？だまされたのか？は分かりませんが）こういう一般的な人もその対象になる可能性があります。皆さんも絶対に関わってはダメですよ！!
当社でも不動産の売買契約書に反社会的勢力の人及びそれらの人に物件等を提供する目的での売買契約はできません っといった文言が入っている契約書を使用しています。
時代的に反社と認定されると、銀行の通帳から携帯の契約、車や不動産の購入など様々な日常の生活が全て制限されることになります。
甘い誘惑に誘われて、ちょっと銀行の通帳を売買した・・・なんて事にはならないようにお気をつけ下さい。
不動産の事なら㈱朝日不動産にお任せください。（反社会的勢力の皆様はご遠慮ください。）
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不動産競売はお買い得！？不動産のアウトレット！？
朝日不動産です。
前回は不動産の競売をされる側からのお話でしたが、本日は不動産競売の入札する側のお話をしたいと思います。
早速ですが、不動産競売というとどんなイメージがありますか？ 不動産が格安で購入できる！不動産のアウトレット！掘り出し物に出会える！などなど様々メリットがあるイメージを持たれている方も多いと思います。又、近年不動産競売で落札して、賃貸経営をしている方のブログや本なども多数販売され、気軽に参加できるようなイメージもあるかと思います。
格安物件や掘り出し物件があるのも事実で、上手くそういった物件に出会うことができれば最高なのですが、やはり競売物件にはデメリットも多数あります。
まず、１つ目は物件の内覧等が原則できません。室内の状況をみて総合的に判断することができない為、裁判所で閲覧できる写真などから、全体の状況を想像するしかありません。
２つ目は引き渡しの義務がない点があります。最近では少なくなりましたが、数年前、競売で落札した物件に明け渡しを求めて訪問すると、反社会的勢力の集団に囲まれたり、アル中のおじさんに木刀をもって追いかけられたり、病人のほぼ寝たきりで身動きの取れない人、などなどここでは書けないようなことが多数ありましたがこの人達を追い出す必要があります。
また不動産の競売はあくまでも不動産に対しての競売であるため、室内の動産や駐車場にある車、敷地内にある工作物などは、競売の対象外です。勝手に処分して、【ワシのダイヤモンドどこやってくれたんや？？】なんてことになると大変な事になっちゃいます。
また、稀に工作物等に対して、法定地上権なる権利があると大変なことになります（簡単にいうと、土地は競売で買えるけど、その上の建物は前の所有者のままで、前所有者がそこをそのままほぼ無償で使うことができる権利です。）何度か経験ありますが・・・普通は手を出さない方が無難です。
３つ目はもちろん保証がありません。いわゆる瑕疵担保責任といわれる、物件の保証がないため、水道が出ない！雨漏りがする！シロアリがいて腐ってる！家が傾いている！などがあっても現状渡しで、誰にも文句を言う事ができません。
４つ目は、落札できる金額が分からない。これはデメリットというほどのことでもないですが、例えば相場１０００万円の物件であれば、大体競売の最低落札価格は５００万円前後より入札できます。 どうしても欲しい人は、２０００万円で入札するかもしれません。でも誰も興味がなくて、入札しなければ、５００万円でかえるかもしれません。これは若干ギャンブル感がでますが、１万円位の差で落札できた時は、アドレナリンがガンガンに出ますし、逆に１万円差で落札できなければ、２週間は凹みまくって酒浸りになります（笑）。
５つ目のデメリットとしては、基本的に購入に際しては、現金になります。一部融資できる金融機関もありますが、住宅ローンなどは難しいです。また入札の際に保証金を収める必要があり、基準価格の２割程度の現金を事前に用意する必要があります。
この様な様々なデメリットの分を差し引いた価格が不動産競売価格であると、理解すれば、悪い買い物でもないような気がします。
不動産の競売に興味があるようでしたら、お気軽にご相談ください。
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