2019-08-31

謄本・公図・測量図とは

朝日不動産です。

本日は、不動産取引の際に必ず出てくる謄本・公図・測量図に関してお話したいと思います。

謄本・公図・測量図とは法務局でもらえる書類になります。

謄本は権利関係を証明するものです。　簡単にいうとその不動産を誰が持っていて、どんなところでいくらの借入をしているかを、記載してあるものと思ってください。普通は、そんなにややこしいものではなく、人間でいう戸籍みたいなもので、今まで誰が所有していて誰に売ったのかが順番に記載されています。一番最後に記載されている方が、現在の所有者と言う事になります。但し、原因と記載されている中に通常、売買、譲渡などであれば問題ないのですが、信託、譲渡担保、仮登記などと記載がある場合は、要注意になります。詳しくはまた別の機会にお話ししますが、そのような原因の記載のある不動産の場合、司法書士などに相談される方がいいと思います。

公図・測量図に関してですが、これは同じような書類になりますが、簡単にいうと、公図は地番の並び方が正確な図面、測量図は土地の寸法が正確な図面と理解していただけると、ほぼ間違いないと思います。

公図にもいろいろな種類があり、その一つに１７条地図とよばれるものがあります。これはあるエリアを国土調査と言って市町村がそのエリアを測量してつくられた図面です。これはある程度正確にできています。　
問題はそれ以外の公図です。ベースは昔の地図をベースにかかれているもので、明治時代にかかれたような図面です。はっきり言って、大きさや寸法は全く当てになりません。しかも手書きですから・・・・　たまに書き間違いがあったりもします。（笑）　但しこの公図は案外重要なもので、いわゆる公図錯綜地帯と言われる、現状と全く違う図面がある場合があります。例えば現状は南側に道路があるのに、公図上では北側に道路があるようになっていたり、ひどい場合は全然違う場所にある様な場合もあります。このような場合、市役所の税務課などで地番図と呼ばれる図面を入手して比べると現状に近い位置が特定できることがあります。但し、この地番図はあくまで参考資料であり、正式な資料でない為、あまり役には立ちません。先ほど以外に重要と言いましたが、なぜかというと、銀行融資などの際に公図と現状があまりに違うと、融資を受ける事ができません。（これ結構たちが悪いです。）
難しい話は置いときますが、土地の価値としては一気に落ちます。以前お話していた、開発許可なども一切受ける事ができません。（畑をする分くらいには問題ないですが・・・・）
いわゆる死に地状態です。この状態を訂正する方法は？・・・ありますが・・・・
公図の間違っている範囲を全て測量して、そのエリア全員の所有者や関係者全員の同意があれば、できます。但し莫大な費用と時間がかかります。（先日あった時の物件は３００～５００万で順調にいけば１～２年でできますよ（笑）なんて平気でゆわれました）
これは、一般の方が一人でできる問題ではないです。まして、そのエリアに一人でも行方不明の方がおられたり、相続が発生していたり、同意をしてくれない人がいれば、アウトです。
難しい問題です・・・・

続いて、測量図と呼ばれるものですが、これは寸法を正確に表した図面です。　この測量図ですが、ある所とない所があります。ない所は、昔からある土地などに多く、測量自体をしていない所です。そのまま使うのであれば特に問題はありません。但しその土地を分割したりする際には、測量をする必要があります。また、測量図がある所でも、場所によっては再度測量をやり直す必要がある場合があります。簡単なイメージですが、昭和の測量図がある場所はほとんど、測量をやり直す必要があると思います。（しなくてもよい事もありますが・・・）　基本的に不動産を売却する際は、この測量を求められることが多いです。次の買われた方に境界のトラブルを防ぐためにです。　気になる方は一度法務局に行けば誰でも確認することが可能ですので、ご確認ください。　先ほど公図の際は１７条地図のエリアがあるといいましたが、そのエリアの方は法務局で測量図を上げる事ができませんが、その場合法務局の方が国調エリアなので・・・（国土調査済み）上げる事ができませんと言われます。この場合は資料が市町村にありますので、法務局では対応できないという意味になります。
不動産の売買や調査ってややこしいです。　素人判断せずに、専門家にご相談されるのがいいと思います。

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2019-08-25

原因不明の体調不良のわけ　(住宅編)

朝日不動産です。
本日は原因不明の体調不良と住宅についてお話したいと思います。
（注）私はお医者さんではない為、一般的な話としてお読みください。
これまで、様々な住宅を販売、査定してきましたが、意外に多いのが傾いている住宅です。
大小の差はあるものの築２０年くらいの家の１０件に１件程度は傾いています。
原因は様々で土地自体が傾斜している（後ろが１段落ちているようなところなどで擁壁が倒れている）
建物の構造上の問題（２階部分の一部だけが傾斜している）
何故かわからないが傾斜している（いわゆる地盤沈下）などです。
少々の傾きはさほど問題にもならず、少し傾いているかなぁ　程度で何とかなるのですが、
中にはかなりの傾きが出ている住宅もあります。
問題はここからで、かなり傾いてる住宅に住まわれている方のほとんどが、何らかの体調不良を訴えられていることが多いです。しかも、本人（家族も含む）が住宅の傾きに全く気付かれていないことが多く、査定などの際に指摘すると大変驚かれます。
かなりの傾きは、ビー玉がビックリするくらいの速さで転がります。　室内のドアも勝手に開いたり、閉じたりします。　【なぜ気付かない？】とよく思うのですが、いきなりではなく何年もかけてゆっくり傾いているため、おそらく気付かれないのだと思います。
逆に私たちがその空間に１時間ほどいると、気持ちが悪くなる事もあります。
体調不良を訴えられる方は大抵その家の奥様が多いです。
私の想像ですが、長時間自宅におられるのが奥様なので、その影響を受けるのかな？と思っております。
私の知っているかぎりで、かなりの傾きの自宅にお住まいで体調不良を訴えなれていた方が引越しされると、うそのように元気になられています。（傾きだけが原因ではないのかもしれませんが・・・）
原因不明の体調不良の方へ!!　一度試してください。
一度自宅でビー玉をそっと置いてください。　ゆっくりどこへ転がるでもなくコロコロぐらいならさほど問題ないと思います。　本当に傾いてる家は一直線に一気に転がります。
最近の住宅は地盤調査をはじめ、地盤改良や杭打ちなどをしていますので、滅多なことでは傾きません。ご安心を!!
最近は技術も発達してきているので、傾きを直す方法はたくさんあります。　まずは、現状を知っていただく事が大切だと思います。

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2019-08-23

先日大和高田市でマンションを購入されたお客様のお話（住宅ローン編）

朝日不動産です。
先日、突然ご来店いただいたお客様のお話です。
平日にご来店いただき、お話をお伺いしていると、賃貸と購入で悩まれているとの事で
現在の家賃は６万円/月、趣味は料理との事で、パンを作るのが趣味で大きなキッチンにあこがれている!!（分かります!!　内緒にしていますが、私、家では料理担当で子供の誕生日にはケーキをつくったりしています。（笑）←キャラ的に合わないのでくれぐれも内密にお願いします。）
大きなキッチンの賃貸ないですか？との事で、難しいですよねー？　的な会話をしていたのですが、マンションを購入してリフォームしたらいかがですか？　と言うと、【私、実はパートなんです!!】【ローン組めないですよね】【頭金もありませんし】【大手不動産会社に相談したら嫌な顔されて・・・】←悪い奴です（涙）
よくよく話をお伺いすると、パートで５年勤務、年収約２２０万円、源泉徴収票ももらっている。との事
ここは朝日不動産の出番です。
特に他の借入などもないとの事でしたので、【何とかなりそうな気がします】とお話すると、一気にテンションが上がられた様子で、そのまま、ご案内へ・・・
２～３件検討され、結果的に１つのマンションに決められました。内容は、価格は相場より安めのマンションでしたが、室内の状況が悪く、前所有者の方が、かなり掃除の苦手なヘビースモーカーだったみたいで、そのまま使える所は一つもない感じでした。　よく様々なお客様にお話しするのですが、少し汚れていても、どんなにひどくても、原則リフォーム代同じなんですよねー（笑）　　←今回のお客様もそれを理解していただけたみたいで・・・
そこから、リフォームのご希望をお伺いして、お見積りに。
３LDK（約７０㎡）築約３０年弱　リフォーム歴無しの物件でした。
予算等の事もありましたので、キッチン以外は一般的な設備にし、キッチンとその周りの造作（オーブン置き場など）には少し予算をかけるといった感じのお見積りに!!
（余談ですが、最近の家庭用オーブンって、上位機種になると、かなり大きくしかも結構な重量もあり、オーブンの上部から熱気を逃がさないといけないので、スペースを考えないといけないんです。経験者は語るです（泣））
リフォーム費用に関しては、どこかの機会にお話ししたいと思います。
大体の見積もりもでき、いざ住宅ローンの申し込みになりましたが、結果はOKでした。頭金１０万円・それ以外は全額ローンです。
マンション購入４５０万円＋リフォーム費（３８０万円）＋諸費用（約９０万円）
合計９１０万円ローン　月々約３０，０００円＋管理費等月々約２０，０００円
合計月々支払い約５０，０００円で室内ピカピカ理想住宅が完成しました。
お客様にも大変喜んでいただけました。

住宅ローンに関して、パートや個人事業主の方は融資を受けにくいイメージがありますが、まじめにされている方はだいたい何とかなる事が多いです。（まじめとは私生活や素行ではなく、お金の貸し借りに関しててですよ（笑））

不動産の購入・住宅ローンの相談はお気軽に朝日不動産にご相談ください。

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2019-08-19

大きな土地の購入・売却について【開発許可３：調整池】

朝日不動産です。
先日より大きな土地の購入・販売についての続きです。
開発許可は基本的には５００㎡以上の土地を造成・区画割する際に必要な許可ですといいましたが、奈良県の場合に気を付けないといけない面積が１０００㎡・３０００㎡という面積があります。まず３０００㎡に関してですが、すごく簡単な言い方をすると、区画の中に公園をつくる必要があります。

これに関しては、賛否両論あると思います。大きな区画の中に公園をつくることが良好な住環境を整備する。（なるほど!!）公園をつくると言う事は、１～２区画本来なら販売できる区画が減る。当然買取価格や販売価格に影響が出る（なるほど!!!）それぞれ立場の違いですが、仕方ないかなと思います。

問題は次の１０００㎡です。【大和川流域における総合治水の推進に関する条例】が平成３０年に施行されました。これは従来３０００㎡以上の開発行為を行う場合、調整池が必要だったものが１０００㎡に引き下げられました。これが意外に厳しい条例です。一般的な田んぼは１枚が１０００㎡（３００坪・一反）ですので、田んぼ一枚を造成する際には必ず調整池を作る必要が出てきました。

これを不動産業者の立場から言うと、例えば市街化調整区域の特区と呼ばれるエリア（一区画２００㎡）の田んぼが１０００㎡あった場合、５区画取れる所が４区画になります。１区画減ります。さらに近年の材料費の高騰もある中、調整池をつくる費用が工事代金に上乗せになります。調整池をつくるにあたり、敷地の勾配をとる必要があるため（水が流れるようにするため）どうしても土地の高さを高くしないといけなくなることが多く更に工事代金が上がります。　もう大変です（汗、汗、汗）

「近年のゲリラ豪雨で水害が多いための対策です。」　こういわれると、なるほどと感じますが、よくよく考えると、大和川流域はここ約１５年で４００個ため池をなくしました。川をよく見ると底に泥がたくさん沈殿しています。　各市町村の管理している道路の側溝はあちらこちらが詰まり、深さも浅く、流れません。　民間の開発行為を規制する前にしなければならない事業はたくさんあるように感じていますが・・・　

　すみませんかなり愚痴を言ってしまいましたが、条例ですので、仕方がありません。

　なぜこのようなお話をしたかと言いますと、よく農地の売却の際に【こないだ〇〇さんの所の田んぼは○万円/坪で売却できたからうちもその値段で】と言われます。平成３０年の以前と以後では買取の数字が全く変わっています。この説明をしてもよく愚痴られます。もう少し、県も大々的に宣伝してくれてもよかったのに・・・　と思いますが・・・・

すみません。全体的に愚痴っぽくなりましたが、水害のない社会を実現するためには仕方ないと胸に刻んでまいりたいと思います。

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2019-08-12

大きな土地の購入・売却について【開発許可２：特区編】

朝日不動産です。
先日に続きまして、大きな土地の購入・売却についての話の中で出ていた特区について
都市計画法３４条１１項に基づく区域指定＝特区と言われるものがあります。
いきなり難かし話から入りましたが、基本的には市街化調整区域と言われる区域内は原則建築物を建築することはできません。イメージ的にわかりやすく言うと、田園風景の広がるエリアとイメージしていただけるとわかりやすいかと思います。　基本的には市街化区域と市街化調整区域とでエリア分けされており、市街化区域は建築物が建築できます。市街化調整区域は建築物の建築はできません。但し、例外的にこのエリア分けの法律ができる前から建築物が経っていた土地や農家の方の住まいや倉庫などは例外的に許可される制度になっています。平成１７年に一部エリアに限って、県が指定するエリアにのみ一般の住宅をたててもいいよ！　というエリアが指定されました。　これがいわゆる特区と言われるものです。
市街化調整区域の指定されたエリアであれば、開発許可を認めます！ということなので、先日お話していた、開発許可と同様様々な制限のもと許可をもらうことができるのですが、普通の開発許可と大きく違うのは、面積と用途です。　

まず面積ですが、市街化区域であれば敷地の最低面積が１３０㎡なのに対して特区は２００㎡が最低面積になります。約６０坪です。用途に関しては原則一戸建て専用住宅に限られます。（一部特区で緩和されてるエリアもありますが・・・）この一戸建専用住宅とは、簡単にいうと家・住居の戸建のみと言う事です。なので店舗やハイツ、マンションなどはダメです。ちなみに特区のエリアは高さも２階建までです。

この制限ですがかなり厳しい制限といえると思います。但し逆にいうと、自分の土地もそうですが、隣の土地も同じなので、自分の土地の横に大きなマンションやハイツ・集合住宅は建たない　と考える事も出来ます。　

正直な感想を言うと、住環境の観点からいうと、個人的には特区の方がよいと思う事が良くあります。同じ１０区画の開発現場でも市街化区域の４０坪の開発現場と６０坪の開発現場を見くらべると、広々とした感じが全然違います。極端なイメージでいうと下町の町屋と閑静な住宅街との違いみたいな感じです（怒られそうですが・・・）　

但し、特区のデメリットとしては、どうしても、もともと市街化調整区域は何もない所的な所なので、比較的不便な所が多いです。例えば、電車の駅が遠い、スーパーなど商業施設が遠い、コンビニが近くにないなど・・・・・です。
それぞれの家庭の環境や実情に応じて考えていただく必要はあると思います。
奈良県で特区のエリアが多いのは大和高田市（１３地区）葛城市（２０地区）広陵町（１６地区）となっています。エリアの確認は奈良県のホームページで公開されていますので気になる方はご確認ください。（http://www.pref.nara.jp/3976.htm）
特区エリアの不動産の購入・売却をお考えの方は、朝日不動産にお任せください。
農地の買取もどんどんしています。まずはご相談ください。

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2019-08-10

大きな土地の購入売却について【開発許可】

朝日不動産です。

本日は大きな土地を購入売却する際に出てくる【開発許可】と言われるものについてお話したいと思います。

一般的な住宅を購入、売却する際はほとんど関係ない事です。
簡単にいうと、５００㎡以上の土地を造成や区画割（宅地分譲）などする際に関係することです。
この開発許可に関してはっきり言うと、とても難しく、なかなか一言では説明できないのですが、一般的な範囲でお話したいと思います。
まず、田んぼの大きさの目安ですが、田んぼ一枚の大きさを一反（いったん）、と呼び面積が約１０００㎡（３００坪）です。　この田んぼを造成して、道路をいれて、区画割する際に、県に対して、開発許可を申請し、許可を得ないと造成することができません。
奈良県の場合、宅地分譲する際の最低面積が決まっており基本的には１３０㎡（約４０坪）以上の区画にすることが決められております。道路をつくる場合は幅員６ｍ以上と定められています。　お客様によく、４０坪の土地ばっかりあるのはなぜか？と聞かれますが、その根拠はこれにあたります。
但し、市街化調整区域の特区と呼ばれる所は最低面積２００㎡（６０坪）になりますが、この特区に関してはまた、後日お話したいと思います。
この開発許可は原則一般の方が県に行って申請するのは、ほぼ不可能に近いと思います。
開発許可の技術的基準やら立地基準やら都市計画法やら、市町村の基準やら・・・・・
もううんざりする事間違いなしです。　この作業をしてくれる方が基本的には建築士の方です。設計士と設計屋などと言われることもありますが、正式には１級・２級建築士が正解です。
話は戻りますが、この開発許可には様々な規制があり、どこでも許可がおりるとは限りません。最初のスタートラインとして問題になるのが、その土地に行くまでの道の幅員に制限があります。細かい事は抜きにして、大きな道路からその物件にいくまで、必ず４ｍ以上の道路が必要になります。しかも有効幅員で！　途中の一カ所でも４ｍ未満の道があったり、道路にはみ出して、塀や門が設置されている、ガードレールがある、石碑や祠がある　などなどで少しでも４ｍ未満の箇所があると、開発許可は下りません。これ以外に多いです。散歩がてら近所少し歩いてみてください。　本当に多いです。　奈良県ならではなのかもしれませんが、敷地の前に大きな石置いてあるのを見た事ある方もたくさんいらっしゃると思いますが、あれのおかげで４ｍを切ることもよくあります。押しても引いても動きません（涙）
こうなるとお手上げ状態になります。　ではその場合分譲できないか？と言われるとできなくもないのですが、位置指定道路をつくるとか、個人でうんぬんなど、方法はなくはないのですが、時間（年単位）や費用などの問題もあって、当然その土地の評価、査定に影響します。　大きな土地を購入、売却をお考えになる際は一度その土地に行くまでの道を必ず確認してください。
今日はここまでにしておきます。（この開発許可のお話はまだまだ続きます。）
大きな土地の売却、購入のご相談は朝日不動産にお任せください。

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2019-08-02

住宅ローンのお話

朝日不動産です。

本日は住宅ローンについてお話したいと思います。

住宅ローンのお話といっても様々あり、借入額や内容等色々ありますが、本日は皆さまが住宅購入の時に真っ先に気になる一体いくら借入できるのかについてお話します。

一般的なサラリーマンの場合は返済比率と呼ばれる年収に対する借入の割合によって算出されます。　いきなり難しい事を言いましたが、すごく簡単にいうと年収×３０～４０％（返済比率）＝年間返済額　の範囲であれば借りてもいいですよ　という目安になります。

具体的な数字でいうと　年収３００万円×３０％＝９０万円/年⇒月々75,000円までの支払であればOKという意味です。

よく他のローンを持っていると家を買えないとか、車のローンがあるとダメなんて話を聞いたことがあるかもしれませんが、これが上記の返済比率に関係する話です。

例えば上記の年収３００万円の人の場合　月々75,000円まで支払することができます。

そこに車のローンが月々60,000円払っている場合75,000円－60,000円で残り15,000円分の借入しかできない事になります。

この差をローン金額で比べると、75,000円/月の場合約2650万円の借入になりますが、15,000円/月の場合500万円の借入になります。

約2150万円の借り入れできる金額に差額ができます。　

この差がいわゆる、他のローン借入があると住宅ローンが借りれないといわれる原因の一つです。

他の借入がない場合の借入できる大きな目安として、年収の７倍を目安に考えていただくと間違いないと思います。夫婦共働きの場合は、原則合算の可能ですが、金融機関等によっては、奥様の収入の半分までしか足せない金融機関もありますので、細かい点はご相談いただければと思います。

本日の要点は、年収の７倍程度であれば楽々住宅ローンは通ります。

車は家を買った後にお願いします（笑）

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