大きな土地の購入売却について【開発許可】

朝日不動産です。

本日は大きな土地を購入売却する際に出てくる【開発許可】と言われるものについてお話したいと思います。

一般的な住宅を購入、売却する際はほとんど関係ない事です。
簡単にいうと、５００㎡以上の土地を造成や区画割（宅地分譲）などする際に関係することです。
この開発許可に関してはっきり言うと、とても難しく、なかなか一言では説明できないのですが、一般的な範囲でお話したいと思います。
まず、田んぼの大きさの目安ですが、田んぼ一枚の大きさを一反（いったん）、と呼び面積が約１０００㎡（３００坪）です。　この田んぼを造成して、道路をいれて、区画割する際に、県に対して、開発許可を申請し、許可を得ないと造成することができません。
奈良県の場合、宅地分譲する際の最低面積が決まっており基本的には１３０㎡（約４０坪）以上の区画にすることが決められております。道路をつくる場合は幅員６ｍ以上と定められています。　お客様によく、４０坪の土地ばっかりあるのはなぜか？と聞かれますが、その根拠はこれにあたります。
但し、市街化調整区域の特区と呼ばれる所は最低面積２００㎡（６０坪）になりますが、この特区に関してはまた、後日お話したいと思います。
この開発許可は原則一般の方が県に行って申請するのは、ほぼ不可能に近いと思います。
開発許可の技術的基準やら立地基準やら都市計画法やら、市町村の基準やら・・・・・
もううんざりする事間違いなしです。　この作業をしてくれる方が基本的には建築士の方です。設計士と設計屋などと言われることもありますが、正式には１級・２級建築士が正解です。
話は戻りますが、この開発許可には様々な規制があり、どこでも許可がおりるとは限りません。最初のスタートラインとして問題になるのが、その土地に行くまでの道の幅員に制限があります。細かい事は抜きにして、大きな道路からその物件にいくまで、必ず４ｍ以上の道路が必要になります。しかも有効幅員で！　途中の一カ所でも４ｍ未満の道があったり、道路にはみ出して、塀や門が設置されている、ガードレールがある、石碑や祠がある　などなどで少しでも４ｍ未満の箇所があると、開発許可は下りません。これ以外に多いです。散歩がてら近所少し歩いてみてください。　本当に多いです。　奈良県ならではなのかもしれませんが、敷地の前に大きな石置いてあるのを見た事ある方もたくさんいらっしゃると思いますが、あれのおかげで４ｍを切ることもよくあります。押しても引いても動きません（涙）
こうなるとお手上げ状態になります。　ではその場合分譲できないか？と言われるとできなくもないのですが、位置指定道路をつくるとか、個人でうんぬんなど、方法はなくはないのですが、時間（年単位）や費用などの問題もあって、当然その土地の評価、査定に影響します。　大きな土地を購入、売却をお考えになる際は一度その土地に行くまでの道を必ず確認してください。
今日はここまでにしておきます。（この開発許可のお話はまだまだ続きます。）
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