大きな土地の購入・売却について【開発許可２：特区編】

朝日不動産です。
先日に続きまして、大きな土地の購入・売却についての話の中で出ていた特区について
都市計画法３４条１１項に基づく区域指定＝特区と言われるものがあります。
いきなり難かし話から入りましたが、基本的には市街化調整区域と言われる区域内は原則建築物を建築することはできません。イメージ的にわかりやすく言うと、田園風景の広がるエリアとイメージしていただけるとわかりやすいかと思います。　基本的には市街化区域と市街化調整区域とでエリア分けされており、市街化区域は建築物が建築できます。市街化調整区域は建築物の建築はできません。但し、例外的にこのエリア分けの法律ができる前から建築物が経っていた土地や農家の方の住まいや倉庫などは例外的に許可される制度になっています。平成１７年に一部エリアに限って、県が指定するエリアにのみ一般の住宅をたててもいいよ！　というエリアが指定されました。　これがいわゆる特区と言われるものです。
市街化調整区域の指定されたエリアであれば、開発許可を認めます！ということなので、先日お話していた、開発許可と同様様々な制限のもと許可をもらうことができるのですが、普通の開発許可と大きく違うのは、面積と用途です。　

まず面積ですが、市街化区域であれば敷地の最低面積が１３０㎡なのに対して特区は２００㎡が最低面積になります。約６０坪です。用途に関しては原則一戸建て専用住宅に限られます。（一部特区で緩和されてるエリアもありますが・・・）この一戸建専用住宅とは、簡単にいうと家・住居の戸建のみと言う事です。なので店舗やハイツ、マンションなどはダメです。ちなみに特区のエリアは高さも２階建までです。

この制限ですがかなり厳しい制限といえると思います。但し逆にいうと、自分の土地もそうですが、隣の土地も同じなので、自分の土地の横に大きなマンションやハイツ・集合住宅は建たない　と考える事も出来ます。　

正直な感想を言うと、住環境の観点からいうと、個人的には特区の方がよいと思う事が良くあります。同じ１０区画の開発現場でも市街化区域の４０坪の開発現場と６０坪の開発現場を見くらべると、広々とした感じが全然違います。極端なイメージでいうと下町の町屋と閑静な住宅街との違いみたいな感じです（怒られそうですが・・・）　

但し、特区のデメリットとしては、どうしても、もともと市街化調整区域は何もない所的な所なので、比較的不便な所が多いです。例えば、電車の駅が遠い、スーパーなど商業施設が遠い、コンビニが近くにないなど・・・・・です。
それぞれの家庭の環境や実情に応じて考えていただく必要はあると思います。
奈良県で特区のエリアが多いのは大和高田市（１３地区）葛城市（２０地区）広陵町（１６地区）となっています。エリアの確認は奈良県のホームページで公開されていますので気になる方はご確認ください。（http://www.pref.nara.jp/3976.htm）
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