朝日不動産

奈良県中南和の不動産売買の事ならお任せください

大きな土地の購入・売却について【開発許可2:特区編】

朝日不動産です。
先日に続きまして、大きな土地の購入・売却についての話の中で出ていた特区について
都市計画法34条11項に基づく区域指定=特区と言われるものがあります。
いきなり難かし話から入りましたが、基本的には市街化調整区域と言われる区域内は原則建築物を建築することはできません。イメージ的にわかりやすく言うと、田園風景の広がるエリアとイメージしていただけるとわかりやすいかと思います。 基本的には市街化区域と市街化調整区域とでエリア分けされており、市街化区域は建築物が建築できます。市街化調整区域は建築物の建築はできません。但し、例外的にこのエリア分けの法律ができる前から建築物が経っていた土地や農家の方の住まいや倉庫などは例外的に許可される制度になっています。平成17年に一部エリアに限って、県が指定するエリアにのみ一般の住宅をたててもいいよ! というエリアが指定されました。 これがいわゆる特区と言われるものです。
市街化調整区域の指定されたエリアであれば、開発許可を認めます!ということなので、先日お話していた、開発許可と同様様々な制限のもと許可をもらうことができるのですが、普通の開発許可と大きく違うのは、面積と用途です。 

まず面積ですが、市街化区域であれば敷地の最低面積が130㎡なのに対して特区は200㎡が最低面積になります。約60坪です。用途に関しては原則一戸建て専用住宅に限られます。(一部特区で緩和されてるエリアもありますが・・・)この一戸建専用住宅とは、簡単にいうと家・住居の戸建のみと言う事です。なので店舗やハイツ、マンションなどはダメです。ちなみに特区のエリアは高さも2階建までです。

この制限ですがかなり厳しい制限といえると思います。但し逆にいうと、自分の土地もそうですが、隣の土地も同じなので、自分の土地の横に大きなマンションやハイツ・集合住宅は建たない と考える事も出来ます。 

正直な感想を言うと、住環境の観点からいうと、個人的には特区の方がよいと思う事が良くあります。同じ10区画の開発現場でも市街化区域の40坪の開発現場と60坪の開発現場を見くらべると、広々とした感じが全然違います。極端なイメージでいうと下町の町屋と閑静な住宅街との違いみたいな感じです(怒られそうですが・・・) 

但し、特区のデメリットとしては、どうしても、もともと市街化調整区域は何もない所的な所なので、比較的不便な所が多いです。例えば、電車の駅が遠い、スーパーなど商業施設が遠い、コンビニが近くにないなど・・・・・です。
それぞれの家庭の環境や実情に応じて考えていただく必要はあると思います。
奈良県で特区のエリアが多いのは大和高田市(13地区)葛城市(20地区)広陵町(16地区)となっています。エリアの確認は奈良県のホームページで公開されていますので気になる方はご確認ください。(http://www.pref.nara.jp/3976.htm
特区エリアの不動産の購入・売却をお考えの方は、朝日不動産にお任せください。
農地の買取もどんどんしています。まずはご相談ください。

 

#朝日不動産 #奈良県 #大和高田 #不動産売却#不動産購入#不動産査定#不動産売買#葛城市 #御所市 #香芝市 #橿原市 #広陵町 #土地 #マンション #新築戸建 #土地分譲 #開発許可 #建築士 #田 #特区 #市街化区域 #市街化調整区域

 

奈良県の不動産のことなら
朝日不動産へお任せください。

 

株式会社朝日不動産
奈良県大和高田市旭北町6番23
TEL:0745-22-2202
   0120-111-354
HP:https://www.asahi-fudousann.co.jp/  
Facebook: https://www.facebook.com/asahi.fudousann/

大きな土地の購入売却について【開発許可】

朝日不動産です。

本日は大きな土地を購入売却する際に出てくる【開発許可】と言われるものについてお話したいと思います。


一般的な住宅を購入、売却する際はほとんど関係ない事です。
簡単にいうと、500㎡以上の土地を造成や区画割(宅地分譲)などする際に関係することです。
この開発許可に関してはっきり言うと、とても難しく、なかなか一言では説明できないのですが、一般的な範囲でお話したいと思います。
まず、田んぼの大きさの目安ですが、田んぼ一枚の大きさを一反(いったん)、と呼び面積が約1000㎡(300坪)です。 この田んぼを造成して、道路をいれて、区画割する際に、県に対して、開発許可を申請し、許可を得ないと造成することができません。
奈良県の場合、宅地分譲する際の最低面積が決まっており基本的には130㎡(約40坪)以上の区画にすることが決められております。道路をつくる場合は幅員6m以上と定められています。 お客様によく、40坪の土地ばっかりあるのはなぜか?と聞かれますが、その根拠はこれにあたります。
但し、市街化調整区域の特区と呼ばれる所は最低面積200㎡(60坪)になりますが、この特区に関してはまた、後日お話したいと思います。
この開発許可は原則一般の方が県に行って申請するのは、ほぼ不可能に近いと思います。
開発許可の技術的基準やら立地基準やら都市計画法やら、市町村の基準やら・・・・・
もううんざりする事間違いなしです。 この作業をしてくれる方が基本的には建築士の方です。設計士と設計屋などと言われることもありますが、正式には1級・2級建築士が正解です。
話は戻りますが、この開発許可には様々な規制があり、どこでも許可がおりるとは限りません。最初のスタートラインとして問題になるのが、その土地に行くまでの道の幅員に制限があります。細かい事は抜きにして、大きな道路からその物件にいくまで、必ず4m以上の道路が必要になります。しかも有効幅員で! 途中の一カ所でも4m未満の道があったり、道路にはみ出して、塀や門が設置されている、ガードレールがある、石碑や祠がある などなどで少しでも4m未満の箇所があると、開発許可は下りません。これ以外に多いです。散歩がてら近所少し歩いてみてください。 本当に多いです。 奈良県ならではなのかもしれませんが、敷地の前に大きな石置いてあるのを見た事ある方もたくさんいらっしゃると思いますが、あれのおかげで4mを切ることもよくあります。押しても引いても動きません(涙)
こうなるとお手上げ状態になります。 ではその場合分譲できないか?と言われるとできなくもないのですが、位置指定道路をつくるとか、個人でうんぬんなど、方法はなくはないのですが、時間(年単位)や費用などの問題もあって、当然その土地の評価、査定に影響します。 大きな土地を購入、売却をお考えになる際は一度その土地に行くまでの道を必ず確認してください。
今日はここまでにしておきます。(この開発許可のお話はまだまだ続きます。)
大きな土地の売却、購入のご相談は朝日不動産にお任せください。


#朝日不動産 #奈良県 #大和高田 #不動産売却#不動産購入#不動産査定#不動産売買#葛城市 #御所市 #香芝市 #橿原市 #広陵町 #土地 #マンション #新築戸建 #土地分譲 #開発許可 #建築士 #田

奈良県の不動産のことなら
朝日不動産へお任せください。

株式会社朝日不動産
奈良県大和高田市旭北町6番23
TEL:0745-22-2202
   0120-111-354
HP:https://www.asahi-fudousann.co.jp/
Facebook: https://www.facebook.com/asahi.fudousann/

住宅ローンのお話

朝日不動産です。

本日は住宅ローンについてお話したいと思います。

住宅ローンのお話といっても様々あり、借入額や内容等色々ありますが、本日は皆さまが住宅購入の時に真っ先に気になる一体いくら借入できるのかについてお話します。

一般的なサラリーマンの場合は返済比率と呼ばれる年収に対する借入の割合によって算出されます。 いきなり難しい事を言いましたが、すごく簡単にいうと年収×30~40%(返済比率)=年間返済額 の範囲であれば借りてもいいですよ という目安になります。

具体的な数字でいうと 年収300万円×30%=90万円/年⇒月々75,000円までの支払であればOKという意味です。

よく他のローンを持っていると家を買えないとか、車のローンがあるとダメなんて話を聞いたことがあるかもしれませんが、これが上記の返済比率に関係する話です。

例えば上記の年収300万円の人の場合 月々75,000円まで支払することができます。

そこに車のローンが月々60,000円払っている場合75,000円-60,000円で残り15,000円分の借入しかできない事になります。

この差をローン金額で比べると、75,000円/月の場合約2650万円の借入になりますが、15,000円/月の場合500万円の借入になります。

約2150万円の借り入れできる金額に差額ができます。 

この差がいわゆる、他のローン借入があると住宅ローンが借りれないといわれる原因の一つです。

他の借入がない場合の借入できる大きな目安として、年収の7倍を目安に考えていただくと間違いないと思います。夫婦共働きの場合は、原則合算の可能ですが、金融機関等によっては、奥様の収入の半分までしか足せない金融機関もありますので、細かい点はご相談いただければと思います。

本日の要点は、年収の7倍程度であれば楽々住宅ローンは通ります。

車は家を買った後にお願いします(笑)

 

不動産の事なら朝日不動産に

株式会社朝日不動産

大和高田市旭北町6番23

TEL 0745-22-2202

メール:info@asahi-fudousann.co.jp

HP: https://www.asahi-fudousann.co.jp/

#朝日不動産 #奈良県 #大和高田市 #不動産 #不動産販売 #不動産買取 #不動産売買 #不動産査定 #住宅ローン #新築戸建 #中古戸建 #中古マンション #土地 #葛城市 #御所市 #香芝市 #橿原市 #広陵町 

 

 

マンション派!? 戸建派!?

「マンションと戸建どっちがいいの?」と聞かれることがよくあります。

本日はそれぞれのメリット・デメリットについて考えたいと思います。

マンションのメリット
 ・比較的利便性の良い場所に建っている事が多い
 ・将来の修繕などの計画がしっかりしている
 ・戸建などと比べると価格が安い
 ・防犯対策などがされている
 ・鉄筋コンクリート造等の為、木造住宅より耐久性などにすぐれている
 ・リフォーム・改装費用が安価でできる

マンションのデメリット

 ・管理費や修繕積立金などの費用が毎月必要になる
 ・集合住宅なので隣や上下の住民との騒音に対する問題が発生する可能性がある
 ・将来、老朽化した際の建替え等の際、に全住民の考えをまとめる必要がある


戸建のメリット

 ・管理費や修繕積立金等が不要になる
 ・建物が老朽化しても土地の資産価値が残る
 ・マンションと比較して間取りが広い事が多い
 ・建物の改装・改築などの自由度が高い

 ・プライバシーが守られる

戸建のデメリット

 ・マンションと比べると価格が高い
 ・将来の修繕費等をあらかじめ計算しておく必要がある
 ・セキュリティー対策などを意識しておく必要がある
 ・火災などの対策について自己管理しておく必要がある


ざっと大まかな点をあげると上記のような感じです。
では、どちらがいいのかですが、一つ個人的な理想のプランを考えたいと思います。(当社営業エリアと仮定して)

1、結婚を機に中古マンションを購入・室内を全てリフォームする。

マンション購入約500~600万円・諸費用約100万円・リフォーム費約300~400万円 

総予算1000万円(20年ローンで月々45900円・35年ローンで月々28900円・管理費約20,000円駐車場5000~)月々の支払が合計で約53,000~71,000円 


2、子供が生まれ小学校入学前に戸建を購入・現在のマンションを売却又は賃貸に!!(住宅ローンの残高や次に買う物件のローン金額等によりどちらにするかを検討する)
(住宅ローン35年 2000万円借入で月々56,300円 3000万円借入で85,000円)

3、子供達も巣立ち老後二人になった時に立地のよいマンションを購入、終の棲家へ

と勝手な事を書いておりますが、それぞれの人の家族構成や状況によって、判断していく事が大切だと思います。
マンションの多くは3LDKの間取りです。戸建は4LDK(5DK)以上が主流です。
当然住まわれる人数が多くなると戸建を検討することになります。
逆に人数が少ないのであればマンションの方が階段などもなく快適な場合もあります。
実際、最近の傾向では中古マンションを購入される方はとても若い方と年配の方が非常に多いです。 ご参考になれば幸いです。

と言う事で朝日不動産では中古のマンション・戸建の販売から新築の販売・現在のお住いの自宅の買取・販売まで幅広く取り扱いしております。

将来設計の為のご相談も承ります。お気軽にご相談ください。

 

株式会社 朝日不動産

奈良県大和高田市旭北町6番23

TEL 0745‐22‐2202

www.asahi-fudousann.co.jp

#朝日不動産 #奈良県 #大和高田市 #不動産 #不動産販売 #不動産買取 #葛城市 #御所市 #北葛城郡 #広陵町 #香芝市 #橿原市 #マンション #新築戸建 #リフォーム #リノベーション #中古戸建 #中古マンション #仲介手数料 

登記のお話

本日は、登記についてお話したいと思います。

【登記は自分でできると聞いたんだけど・・・】とよく聞きますが、まずは、一言で登記と言っても、表示登記、保存登記、表示登記、滅失登記、相続登記、合筆・分筆登記・住所・氏名変更登記などなど様々な登記があります。

これらを管轄する行政がいわゆる法務局(昔は登記所)と言われる所です。

それぞれの登記をしてくれる人を司法書士(昔は代書屋)・土地家屋調査士となります。 司法書士土地家屋調査士は登記の管轄が違います。簡単にお話しすると、土地の大きさを測ったり、建物の大きさを測ったりしてそれを登記する仕事が土地家屋調査士です。よく三脚の上の機械をのぞき込む人とその向かい側あたりで棒を持ってる人を見た事ありませんか? あの人たちです。

クリックすると新しいウィンドウで開きます

ご興味のある方は 

https://www.chosashi.or.jp/investigator/about/  ←土地家屋調査士とは

それ以外の登記を担当するのが、司法書士になります。

簡単によくある登記と内容について、

所有権移転登記:いわゆる不動産を譲渡、売買した時にする登記になります。

相続登記:亡くなられた人の財産を遺産分割等し、それを登記ものです。

大体一般の方が関係する登記は上記の二つが大半になると思います。

そこで冒頭の【自分で登記できるのか?】との問題ですが、

結論からいうと、できる登記とできない登記があります。

まず、できない登記には物理的に難しい登記(例えば、土地を測って図面をつくるなど)技術と知識がないとできない登記。

抵当権設定(お金をかりて、担保に取る登記)などは銀行が必ず司法書士に頼まないとOKしてくれません。

所有権移転登記、売買などの時に名義を書き換える登記、これがいわゆる皆さんがよく聞かれる自分でできないのかのNo1ですが、基本的には自分でしてもらうことはできません。何故か? 不動産の売買の基本はお金と引渡し(登記)は同時で行うことが基本になります。 どちらか一方を先にすると、事件事故の確率が一気に上がります。

例えば、【お金を先に渡して、登記を後にした場合】売主が悪い人の場合、お金をもらった後に、違う人にもその物件を売る事も可能ですし、その物件を担保にお金を借りたり、逆に必要な書類を渡さず、登記が出来なくなるなど・・・考えると恐ろし事ばかりです。

では【登記を先にして、お金を後にした場合】今度は逆で買主が悪い人の場合、登記をした後に あっお金がないから支払できない・・・ と言われたらどうしましょ?

どうにもなりません。 

現に悪い人(いわゆる詐欺師)たちはこの手のプロです。訴えればいいとか、いろんなことを考えられるでしょうが、相手の方が2枚も3枚も上手です。

悪い人を想定して書きましたが、悪気がない事故も実際にあります。

現に私の体験でも、取引の前日に買主様がなくなられたり、取引の当日に他の登記がされたりなど・・・(この件はまた後日お話します)

などで基本的にはプロにおまかせするべきだと思います。 但し例外的な場合として、身内間の取引など、万が一があっても大丈夫な間柄の場合はご自身でされてもいいと思います。(案外身内が一番怪しい場合もありますが・・・)

また法務局では手続きの仕方などを教えてくれます。

長々と書きましたが、基本的に大切で高額な財産に関する最も重要な部分ですので、プロにお任せするのが一番懸命だと思います。

と言いましたが、自分でした方がいい登記もあります。

プロに任せると2~5万円とられるが、自分ですると0円~数千円程度でできる登記があります。

それは、【住所・氏名変更登記】【滅失登記】【抵当権抹消登記】この3つは自分でしてください。

【住所・氏名変更登記】これは登記簿謄本にかかれている住所(前住所である方がほとんどです)と現在の住民票の住所が違う場合に必要になる登記です。これをプロにお願いすると2~3万円費用が必要になりますが自分ですると数千円でいけます。

【滅失登記】建物などを解体した際にその建物の登記をなくす登記です。

これもプロに依頼すると数万円は必要になりますが、自分ですると無料です。

【抵当権抹消登記】銀行等からのローンを返し終わった時にその担保を解除する登記です。こちらもプロに依頼すると1~3万円程度は必要になりますが、自分ですると数千円程度で可能です。

上記3つの自分でできる登記に関しては万が一間違っても何度でもやり直せるため、ぜひ自分でチャレンジしてみてください。

登記の申請書 

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

 

登記に関する相談・紹介も朝日不動産にお任せください。お客様の内容に合わせたプロをご紹介・アドバイスいたします

#朝日不動産#奈良県#大和高田市#登記#不動産#売買#相続#不動産買取#不動産査定#司法書士#土地家屋調査士#法務局#お得

朝日不動産

大和高田市旭北町6番23

TEL0745-22-2202

メール:info@asahi-fudousann.co.jp

www.asahi-fudousann.co.jp

 

 

道路のお話

朝日不動産です。

本日は道路について簡単に解説できればと思います。

道路!? この道路に関して実は結構ややこしい問題がたくさんあります。

不動産会社に就職した新人君たちがまず最初にお手上げ状態になるのが【道路】です

一般的に皆さんがイメージしている道路には大きく分けて2種類あります。

公道と私道、 この2種類をパッとみて見分ける事は普通できません。

これが数年不動産業をしていると見分けれるようになります。

ポイントは、道路の幅、行き止まりか否か、立ち並びの家の状況、舗装状態、埋設管の有無(下水等)でなんとなく、これはまずいぞ!! とセンサーが働きます。

一般的な考え方では、普通に道になっているし、通行もできているし、何が問題!?

と考えるのが、普通なのですが・・・ 

【売却】【建替】の際に必ず問題になります。

道路には公道・私道とは別に建築基準法による道路があります。

建築物は建築基準法上の道路に2m以上接道していないと建築することはできません。

これがすごく大事です。 ここからがややこしくなりますが、建築基準法による道路には私道も公道もあります。 と言う事は、公道だから必ず建築できるとも限りませんし、私道だから建築できないことも限りません。

もう??? でしょ(笑)

そこにもう一つ問題になるのが、【融資】です。いわゆる住宅ローンです。

金融機関は原則私道に対しては住宅ローンの貸付は行いません。

分かりやすく語弊恐れずにいうと、銀行は私道に接道している不動産に対しては価値がないと考えています。

こうなってくると、不動産の価値は道で決まるといっても過言ではなくなります。

一番一般的で問題のない道路は幅員4m以上で公道(いわゆる市町村等が所有している)道路に2m以上接道している物件になります。

逆に一番厄介なのは前面道路が個人もしくは分譲業者が持っている通路です。

この場合基本的には建替え等はできません。もちろん住宅ローンもつきません。

中古住宅として売却する際にも住宅ローンは無理なので、現金のお客様しか買う事ができません。

 

では、自分の家はどうなのか?どうやって調べればいいのか?ですが、簡単に説明するとまず法務局で自分の前の道路は誰のものかを調べ、それをもって、特定行政庁(市町村又は県)に問い合わせる事でわかります。

但し、役所は自分の立場・担当の業務に関してのみの見解しか述べない為、先ほどお話しした、建築基準法上の道路ではあるが私道で住宅ローンが使えないため、不動産としての価値は下がるなどと言う事は役所ではわかりません。

 

そこをトータルに説明できるのは、不動産業者だと思います。

道路に限らず、不動産のご相談なら朝日不動産にお任せください。

 

※道路の説明はあくまでも一般的なお話で、状況等により大きく変わります。

 

#朝日不動産 #奈良県 #大和高田市 #不動産売却 #不動産査定 #不動産買取 #不動産仲介 #建築基準法 #道路 #通路 #再建築 #住宅ローン #銀行 #融資

www.asahi-fudousann.co.jp

www.facebook.com

 

 

 

 

ノストラダムスの大予言⁉ 2022年問題!!

朝日不動産です。

ちょっと年代を感じるタイトルになりました。

令和の時代に昭和を突っ込でみました。(平成生まれには全く通じませんが・・・)

ノストラダムスは1999年7月(平成11年)に恐怖の大王があわわれて世界が終わる・・・的なお話で、結構当時は信用した人も多かったように思います。

今思えば完全なオカルト的な感じですが・・・

で、朝日不動産も恐怖の大予言をいたします。

本当に恐怖です。 

恐怖の大王も怖いですし、お化けも、虫も・・・(私完全に虫がダメです、泣・・・)

でも、もっと怖い恐怖の予言をいたします。

2022年・・・・

それは・・・・

ドォォォォォン・・・・

あなたの財産が、大爆発します。(昔の桃太郎電鉄のやりすぎです。)

完全におふざけモードでしたが、真剣なお話をしたいと思います。

あまり難しお話をするのも、されるのも好きではない為、簡単にお話ししますが、

2022年に生産緑地が解除になります(厳密には少し違いますが)

生産緑地??? いわゆる農地を守る為の法律がなくなります。

それで??  今まで、市街化区域(家の建てれる区域)の農地は農業をする約束をすれば、固定資産税や相続税の猶予などを一定の割合で免除してくれていました。

但し、一度生産緑地に指定されると、原則その土地を売却したり宅地に変えたりすることはできないという約束でした。

その法律が2022年に終わります(少しオーバーですが)

とどうなるか、農地の固定資産税が一気に跳ね上がります。(先日お伺いしたお客様の場合、年間3000円程度の固定資産税が、宅地に変えると年間35万円になるとの事でした。)

ん?

100倍??

ね! 財産が大爆発したでしょ!! 

大王より、お化けより、虫より、税金が一番恐怖です・・・

これにより今後考えられる事態として、おそらく一気に売土地が出てくると思います。 

思い出してください。【たまごっち】

あれブームの時一つ2万円とか3万円とかで取引されていた事がありました。

定価1000円程度だったと思いますが・・・

これの逆バージョンで、世の中に売土地が大量に出てくると、当然価格は下がります。 逆に希少物件だと価格は上がりますが・・・

 

農地をお持ちの方、ご両親が農地を持たれてる方、お知り合いにそういう方がおられる方など、できるだけ早めにご相談ください。

 

以上、朝日不動産の恐怖の大予言でした。(少し昭和感が出ましたが・・・・ すみません)

 

www.asahi-fudousann.co.jp

 

#朝日不動産 #奈良県 #大和高田市 #不動産 #不動産売買 #不動産仲介 #不動産買取 #不動産査定 #農地買取 #2022年問題