朝日不動産

奈良県中南和の不動産売買の事ならお任せください

不動産とお金、どちらが重要?

朝日不動産です。

本日は不動産の売買について、必要な書類などについてお話したいと思います。

不動産の売買はとても重要な取引なので、必ず実印が必要!!と話をしている営業マンにたまに遭遇することがありますが、半分正解で半分??です。

 

基本的な法律的な考え方の大前提に、不動産と現金、どちらの方が価値があるか?どちらが重要なものだと思いますか?

法律的には不動産です。

そこで、重要な物を手放す時は、本当に手放してもいいか?という確認の為に、実印と印鑑証明を添付してくださいね!!

というルールになっています。(現金の方が価値のある場合もあるような気もしなくはないですが・・・)

ですので、不動産を売却する際は、印鑑証明、実印が必要になります。

そのほかに、権利証(登記識別情報)、建物のカギ、などになります。

また、不動産を売る際によく必要になる書類に、住民票や戸籍などといわれる場合があります。

これは、不動産を購入する際に申請した時の住所と現在印鑑証明書の住所が違う場合に俗にいう沿革をとる といいますが、通常不動産を買うときはその時に住んでいる住所で登記されますが、売却するときは買った方の不動産におられる方がほとんどだと思います。このような場合は、住民票に前住所の記載が大体ありますので、住民票で処理できますが、人によっては複数回住所を変更されている場合などは、戸籍などで、追跡していく必要があります。

購入される場合は、認めの印鑑と住民票で登記することができます。

住民票はあくまでも、お名前や住所が間違っていないかを確認するためのものですので、原則有効期限はないです。(実務上、あんまり古いものはさすがに新しいのを欲しいといわれる事もあると思います。)

逆に印鑑証明は期限があり、3か月以内に発行されたものが必要になります。

ここで、不動産を購入された方が、印鑑証明を出した記憶がある方も多いと思いますが、これは、住宅ローンなどの借入をする場合は銀行と法務局に印鑑証明が必要になります。

お金を借りる、不動産を担保に入れる、など重要な行為には実印、印鑑証明が必要になります。

なんとなくイメージしていただけましたか?

 

とここまでのお話が原則ですが、別に買主様が実印を使ってはいけない!わけではありませんので、買主様も実印でご捺印いただいてOKです。

100均の認印でも全然問題ありませんが・・・(笑)

 

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株式会社朝日不動産

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反社会的勢力!!

朝日不動産です。

本日は少しタイトルがドキッとする感じですが・・・((((;゚Д゚))))ガクガクブルブル

なぜこのこのようなタイトルにしたかというと、最近この反社会勢力という言葉に関連することが多く感じてきたので、書いてみる事にしました。

実は今日、裁判所の競売の入札に行ったところ、執行官から6月の入札から

暴力団員等に該当しない旨の陳述書】が必要になり、入札時に提出しないと、入札無効になりますよ(笑)って声をかけられました。

ん!? どうゆう事? と聞くと、不動産業者の場合は宅建の免許証の写しでもいいよ! と返事をもらい ますます???  よくよく聞くと、法律上、反社会的勢力等に属しているものが、代表者や役員、宅建士になることができない為、宅建業の免許証の写しがあれば、警察に対する問い合わせをしない ということらしいです。

(他の免許でも反社では取れないものもあると思うので、ここら辺はまた変わっていくでしょうが・・・)

簡単に今回の入札の制度の変更をいうと、反社会的勢力に属していると、不動産の競売で物件を買うことはできない との事! 

入札して、物件を落札できても、その後不動産業者以外は、警察に対して反社会的勢力の関係者でないかを確認してからでないと、物件を売り渡さない との事みたいです。

ここで反社会的勢力とは・・・ですが分かりやすい所でいうと、いわゆる ヤクザなどといわれる、暴力団組員や最近流行りの半グレ集団などが分かりやすい所ですが、時代的なものでいうと、オレオレ詐欺の集団やオレオレ詐欺に加担した人なども反社会的勢力に含まれます。

以前、オレオレ詐欺に使われた通帳の所有者が反社会的勢力のチェックにひっかかった人がいてましたが、(本人は分かってか?だまされたのか?は分かりませんが)こういう一般的な人もその対象になる可能性があります。皆さんも絶対に関わってはダメですよ!!

当社でも不動産の売買契約書に反社会的勢力の人及びそれらの人に物件等を提供する目的での売買契約はできません っといった文言が入っている契約書を使用しています。

時代的に反社と認定されると、銀行の通帳から携帯の契約、車や不動産の購入など様々な日常の生活が全て制限されることになります。

甘い誘惑に誘われて、ちょっと銀行の通帳を売買した・・・なんて事にはならないようにお気をつけ下さい。

 

不動産の事なら㈱朝日不動産にお任せください。(反社会的勢力の皆様はご遠慮ください。)

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不動産競売はお買い得!?不動産のアウトレット!?

朝日不動産です。


前回は不動産の競売をされる側からのお話でしたが、本日は不動産競売の入札する側のお話をしたいと思います。

早速ですが、不動産競売というとどんなイメージがありますか? 不動産が格安で購入できる!不動産のアウトレット!掘り出し物に出会える!などなど様々メリットがあるイメージを持たれている方も多いと思います。又、近年不動産競売で落札して、賃貸経営をしている方のブログや本なども多数販売され、気軽に参加できるようなイメージもあるかと思います。 

格安物件や掘り出し物件があるのも事実で、上手くそういった物件に出会うことができれば最高なのですが、やはり競売物件にはデメリットも多数あります。

まず、1つ目は物件の内覧等が原則できません。室内の状況をみて総合的に判断することができない為、裁判所で閲覧できる写真などから、全体の状況を想像するしかありません。

2つ目は引き渡しの義務がない点があります。最近では少なくなりましたが、数年前、競売で落札した物件に明け渡しを求めて訪問すると、反社会的勢力の集団に囲まれたり、アル中のおじさんに木刀をもって追いかけられたり、病人のほぼ寝たきりで身動きの取れない人、などなどここでは書けないようなことが多数ありましたがこの人達を追い出す必要があります。
また不動産の競売はあくまでも不動産に対しての競売であるため、室内の動産や駐車場にある車、敷地内にある工作物などは、競売の対象外です。勝手に処分して、【ワシのダイヤモンドどこやってくれたんや??】なんてことになると大変な事になっちゃいます。
また、稀に工作物等に対して、法定地上権なる権利があると大変なことになります(簡単にいうと、土地は競売で買えるけど、その上の建物は前の所有者のままで、前所有者がそこをそのままほぼ無償で使うことができる権利です。)何度か経験ありますが・・・普通は手を出さない方が無難です。

3つ目はもちろん保証がありません。いわゆる瑕疵担保責任といわれる、物件の保証がないため、水道が出ない!雨漏りがする!シロアリがいて腐ってる!家が傾いている!などがあっても現状渡しで、誰にも文句を言う事ができません。

4つ目は、落札できる金額が分からない。これはデメリットというほどのことでもないですが、例えば相場1000万円の物件であれば、大体競売の最低落札価格は500万円前後より入札できます。 どうしても欲しい人は、2000万円で入札するかもしれません。でも誰も興味がなくて、入札しなければ、500万円でかえるかもしれません。これは若干ギャンブル感がでますが、1万円位の差で落札できた時は、アドレナリンがガンガンに出ますし、逆に1万円差で落札できなければ、2週間は凹みまくって酒浸りになります(笑)。

5つ目のデメリットとしては、基本的に購入に際しては、現金になります。一部融資できる金融機関もありますが、住宅ローンなどは難しいです。また入札の際に保証金を収める必要があり、基準価格の2割程度の現金を事前に用意する必要があります。
この様な様々なデメリットの分を差し引いた価格が不動産競売価格であると、理解すれば、悪い買い物でもないような気がします。
不動産の競売に興味があるようでしたら、お気軽にご相談ください。

 

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住宅ローン滞納!競売!退去!破綻!任売!

朝日不動産です。

当社では、不動産の競売に関して、競売にかけられる方の人、競売に入札される方、双方よく相談に来られますので、どちら側もよくわかるのですが、本日は、競売にかけられる側の人の件についてお話したいと思います。

いわゆる、住宅ローンの滞納とその後について・・・


住宅ローンの滞納=競売のイメージが強いかと思いますが、その簡単な流れからご説明したい思います。 

まず、住宅ローンが何らかの理由で支払いができない場合、通常1回目は引き落としできませんでした。○日までにお支払いください。的なお手紙が来る程度です。
2~3か月の滞納で、借りている金融機関から電話なり訪問が始まります。
何度か手紙が届き次第に文面が督促状などと厳しい文面に変化し【期限の利益の喪失】やら【代位弁済】【債権譲渡】などの文面の書類が届きます。
正直、ここまでくると、後戻りはできない感じです。
それまで銀行からの通知であったものが、保証会社や債権回収会社からの連絡に代ります。
その後裁判所から【競売開始決定】などの書類が届き、裁判所の執行官が自宅の確認(室内の写真などを取りに)しに来ます。(留守でも、関係なく入ってきます)
その後、裁判所により競売にだされ、落札される流れになります。
簡単に説明しましたが、状況等にもよりますが、延滞から落札まで約1年弱程度です。
不動産を落札された場合どのようになるかですが、まず、落札者が何らかの方法で連絡を取ってきます。これも放置すると、落札者が裁判所に対して強制執行の申し立てをして、強制的に建物から荷物と人間を出す作業になります。(何度か経験しましたが、悲惨です。)

この様なお話をすると、住宅ローンを組むことや自宅を購入することに対して不安になられる方もいらっしゃいますが、普通はここまでなりません
上記のパターンは全てを完全に無視した場合です。

住宅ローンの支払ができない理由が例えば短期的なものなどであれば、金融機関は相談に乗ってくれます。またそうでない場合でも、任意売却といって、自宅を売却して、住宅ローンの残債の足らない分を分割で支払うなどの相談も可能です。
当社でも任意売却のご相談をよくいただきますが、皆さま最終的には安心して、リスタートされています。
任意売却のメリットとして、比較的競売に比べて高額で売却できる。引渡し時期や条件に融通が利きやすい。近隣に対するプライバシーが守りやすい。引っ越し代金等を確保できやすい。などがあげられます。 住宅ローンの支払に困ったらまずはご相談ください。

 

 

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同じマンションを購入したのに100万円以上得する人or1円ももらえない人がいる!!

朝日不動産です。
本日は住宅ローン減税についてお話したいと思います。 
少しタイトルは大袈裟に書きましたが、実際にあり得るお話です。
まずは住宅ローン減税について、すごく簡単に説明します。
住宅ローンを組まれると年末にローン残高の1%を10~13年所得税などから控除してもらえる制度です。色々な条件はありますが、簡単にいうと、住宅ローンを組んで、その物件に住んでいればもらえる位に考えていただいても差支えないと思います。
但し、一つだけ重要な条件があります。 それが、物件の築年数です。
大雑把な言い方をすると、木造住宅20年、マンション25年を過ぎた住宅にはこの控除が適用されません。
例えば1200万円借入で1%の金利・35年支払えば、ローン控除金額は10年で約103万円です。
この金額が物件の築年数によってもらえるorもらえないが変わります。
これがすごい差であることは一目瞭然だと思います。
では、ここからが、本日の本題になります。
タイトルの通り、もらえる人ともらえない人がいてる!!といいました。
しかも同じマンションで!! 
この秘密が【耐震適合証明】といわれる秘密兵器です。
この【耐震適合証明】といわれる書類が発行されると、先ほどの築年数の要件がなくなり、25年を超えたマンションであっても住宅ローン控除を受けることが、可能になります。
実はこの制度、不動産の営業マンでもほとんど知らない人が多く、せっかく住宅ローン控除を受ける事ができるのに、受けれてない方が多数おられて、残念というか、もったいないというか・・・
但し、この耐震適合証明を発行するにはいくつかの条件があります。大きな条件として
その物件を専門の資格者(建築士等)が耐震等について確認すること。
売主様の申請である事(購入後にはできません。購入前にする必要があります。)
大きくこの2点をクリアすれば、大体可能です。
物件によってできないものもありますが・・・(あまりに古い・壊れそう・劣化がひどい・連棟物件etc,,,)
この耐震適合証明にはもう一つ良い事があって、購入時に皆様お支払いになられる登記代(登録免許税)が安くなります。一部の税額が1/6・1/4になるので、物件の評価額等にもよりますが、当社がよく扱うマンションなどでは5~6万安くなることが多いです。
不動産取得税の免除もあります。


凄くないですか?知ってると知らない差、不動産会社を選ぶ際に一つのポイントにどうぞ!!

 


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権利証を盗まれ、自宅が取られた!?

朝日不動産です。本日は不動産の権利証についてお話したいと思います。
よく、昔の任侠映画ミナミの帝王みたいなドラマ・映画などで強面の金融屋さんが、権利証を引き上げたりするシーンやドラ息子が親の権利証を勝手に持ち出して、お金を借りてきたなど、権利証=不動産 といった話が数々ありますが、実際の所はどうなのでしょうか?というのが今回のお話です。
結論からいうと、権利証をなくしても、取られても、それ自体特別な効力はありません。
権利証をなくしたから、不動産が売却できないとか、ましてや、他人が権利証を持って行ってお金を借りてくる!?なんてことは通常あり得ないと思います。
では権利証とは何なのか?ですが、正式には登記済証という、和紙みたいなところに、古いものは手書きで不動産の表示がされており、そこに登記済みという大きなハンコが押してある書類でした。・・・でした。です。 これまぁまぁ古いお話で、現在は登記識別情報というものに代っております。約12~13年ほど前に変更になりました。但し、だからといって現在お持ちの権利証(登記済証)が無効でもありません。

こんな話をしていると、お客様の中には、法務局に行って、登記識別情報に変更してもらわないと・・ とおっしゃるかたももいますが、それはできません。そもそもですが、権利証も登記識別情報も共に再発行等の手続きはできません。ではどうするのか?ですが方法は2つあります。
一つは事前通知制度と呼ばれるもので、所有権移転などの登記を権利証以外すべてを法務局に提出して、法務局が本人に書類を郵送して、その書類を本人が法務局に持っていく・・・みたいな制度ですが、ほとんど利用されることはないと思います。(結構様々なリスクがあるので・・・)
もう一つが本人確認証明情報と呼ばれる書類を作成し、提出する方法です。
これは司法書士などの一定の資格者が申請人が本人である事を確認し、それを証明する書類を発行することで権利証の代わりとしましょう という制度です。
当然資格者でないとできない書類になるのでお金が発生します。大体10万円前後の費用は必要になると思います。

少し話を戻しますと権利証をとられても、不動産を売却されると言う事はほとんどあり得ないといいましたが、その理由を少しお話したいと思います。
不動産売却の際に必要な書類ですが、権利証(登記識別情報)、所有者の印鑑証明、実印、本人確認書類(本人申請の際は必要ないですが・・・) になります。
逆の言い方をすると、印鑑証明(3か月以内発行)と実印と権利証をまとめて取られると、知らない間に不動産を売却される可能性もありますのでくれぐれも、全てをまとめておいておくことのない様にご注意ください。

 

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不動産購入の自己資金or頭金0円のウソ!ホント!?

朝日不動産です。本日は不動産購入の際に自己資金は必要あるのか?ないのか?についてお話したいと思います。

おそらく昭和、平成前半に住宅を買われた世代の方に聞くと物件代の2~3割は自己資金がないと買えないとおっしゃられると思います。また、不動産の購入についてのサイトやコラムなどにもそのような事が書いてあると思います。
 事実、数年前まで住宅金融公庫フラット35)なども物件代金の9割までの借入といった時代もあったような気がします。(現在でも基本的には9割ですが・・・) 
 では、自己資金0円or頭金0円はうそなのでしょうか? 

そもそものお話ですが、不動産を購入する際に物件代の他に諸費用と呼ばれるものがあり、物件によっても変わりますが物件代金の約1~2割程度が別途必要になります。
昔の金融機関は物件代金の8~9割、まで借りる事ができていたので物件代の1~2割と諸費用は自己資金or頭金が必要でした。現在ほとんどの金融機関は物件代金+諸費用を全て融資してくれます。金融機関によっては、リフォーム代、引っ越し代、家具、家電、他の借入などもまとめて融資してくれる金融機関もあります。(当然、物件の内容や申込人様の内容にもよりますが・・・)ですので、頭金or自己資金0円で不動産は購入できちゃいます。

但し、本当に一円も持たずに購入できるか?といわれると難しい問題で、通常不動産を購入する際の流れとして、【物件を決める→売買契約を締結する→手付金を支払う→住宅ローンを申し込む→引渡し】となりますが、住宅ローンが下りてくるのは引き渡しの時です。
その前に契約の時に手付金が必要になります。

物件や購入金額にもよりますが物件価格5%~10%が必要になります。この手付金は必ず現金でご用意いただかないといけない分になります。(住宅ローンが下りてくると戻ってくる費用になりますが・・・)

以前この手付金を消費者金融で借りてこられた方がいてましたが(涙)当然そんなことをされると住宅ローンの審査は通りませんし、状況によっては手付没収や違約金なんてことにもなりかねませんのでくれぐれも手付金を借りてくることだけはやめてください。
話はそれましたが、題名の頭金0円で不動産が購入できるかですが、正確な言い方でいうと【実質頭金or自己資金0円でも不動産は購入できます。】【実質最大頭金or自己資金-500万円で不動産を購入できる場合があります。】と言う事ができると思います。(注)マイナス500万円とは、一部の金融機関で状況等により、住宅ローンにプラス500万円まで融資できる商品があります。 

詳しくはお問合せください。
但し、せっかくの夢のマイホームを購入されるので、余裕のある資金計画or返済計画をおすすめします。

 

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