2020-02-09

住宅ローン滞納！競売！退去！破綻！任売！

朝日不動産です。

当社では、不動産の競売に関して、競売にかけられる方の人、競売に入札される方、双方よく相談に来られますので、どちら側もよくわかるのですが、本日は、競売にかけられる側の人の件についてお話したいと思います。

いわゆる、住宅ローンの滞納とその後について・・・

住宅ローンの滞納＝競売のイメージが強いかと思いますが、その簡単な流れからご説明したい思います。　

まず、住宅ローンが何らかの理由で支払いができない場合、通常１回目は引き落としできませんでした。○日までにお支払いください。的なお手紙が来る程度です。
２～３か月の滞納で、借りている金融機関から電話なり訪問が始まります。
何度か手紙が届き次第に文面が督促状などと厳しい文面に変化し【期限の利益の喪失】やら【代位弁済】【債権譲渡】などの文面の書類が届きます。
正直、ここまでくると、後戻りはできない感じです。
それまで銀行からの通知であったものが、保証会社や債権回収会社からの連絡に代ります。
その後裁判所から【競売開始決定】などの書類が届き、裁判所の執行官が自宅の確認（室内の写真などを取りに）しに来ます。（留守でも、関係なく入ってきます）
その後、裁判所により競売にだされ、落札される流れになります。
簡単に説明しましたが、状況等にもよりますが、延滞から落札まで約１年弱程度です。
不動産を落札された場合どのようになるかですが、まず、落札者が何らかの方法で連絡を取ってきます。これも放置すると、落札者が裁判所に対して強制執行の申し立てをして、強制的に建物から荷物と人間を出す作業になります。（何度か経験しましたが、悲惨です。）

この様なお話をすると、住宅ローンを組むことや自宅を購入することに対して不安になられる方もいらっしゃいますが、普通はここまでなりません。
上記のパターンは全てを完全に無視した場合です。

住宅ローンの支払ができない理由が例えば短期的なものなどであれば、金融機関は相談に乗ってくれます。またそうでない場合でも、任意売却といって、自宅を売却して、住宅ローンの残債の足らない分を分割で支払うなどの相談も可能です。
当社でも任意売却のご相談をよくいただきますが、皆さま最終的には安心して、リスタートされています。
任意売却のメリットとして、比較的競売に比べて高額で売却できる。引渡し時期や条件に融通が利きやすい。近隣に対するプライバシーが守りやすい。引っ越し代金等を確保できやすい。などがあげられます。　住宅ローンの支払に困ったらまずはご相談ください。

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株式会社朝日不動産
奈良県大和高田市旭北町６番２３
TEL：0745-22-2202
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2020-02-02

同じマンションを購入したのに１００万円以上得する人or１円ももらえない人がいる!!

朝日不動産です。
本日は住宅ローン減税についてお話したいと思います。　
少しタイトルは大袈裟に書きましたが、実際にあり得るお話です。
まずは住宅ローン減税について、すごく簡単に説明します。
住宅ローンを組まれると年末にローン残高の１％を10～13年所得税などから控除してもらえる制度です。色々な条件はありますが、簡単にいうと、住宅ローンを組んで、その物件に住んでいればもらえる位に考えていただいても差支えないと思います。
但し、一つだけ重要な条件があります。　それが、物件の築年数です。
大雑把な言い方をすると、木造住宅２０年、マンション２５年を過ぎた住宅にはこの控除が適用されません。
例えば１２００万円借入で１％の金利・３５年支払えば、ローン控除金額は１０年で約103万円です。
この金額が物件の築年数によってもらえるorもらえないが変わります。
これがすごい差であることは一目瞭然だと思います。
では、ここからが、本日の本題になります。
タイトルの通り、もらえる人ともらえない人がいてる!!といいました。
しかも同じマンションで!!　
この秘密が【耐震適合証明】といわれる秘密兵器です。
この【耐震適合証明】といわれる書類が発行されると、先ほどの築年数の要件がなくなり、２５年を超えたマンションであっても住宅ローン控除を受けることが、可能になります。
実はこの制度、不動産の営業マンでもほとんど知らない人が多く、せっかく住宅ローン控除を受ける事ができるのに、受けれてない方が多数おられて、残念というか、もったいないというか・・・
但し、この耐震適合証明を発行するにはいくつかの条件があります。大きな条件として
その物件を専門の資格者(建築士等)が耐震等について確認すること。
売主様の申請である事（購入後にはできません。購入前にする必要があります。）
大きくこの２点をクリアすれば、大体可能です。
物件によってできないものもありますが・・・（あまりに古い・壊れそう・劣化がひどい・連棟物件etc,,,）
この耐震適合証明にはもう一つ良い事があって、購入時に皆様お支払いになられる登記代（登録免許税）が安くなります。一部の税額が1/6・1/4になるので、物件の評価額等にもよりますが、当社がよく扱うマンションなどでは５～６万安くなることが多いです。
不動産取得税の免除もあります。

凄くないですか？知ってると知らない差、不動産会社を選ぶ際に一つのポイントにどうぞ!!

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2019-12-14

権利証を盗まれ、自宅が取られた！？

朝日不動産です。本日は不動産の権利証についてお話したいと思います。
よく、昔の任侠映画やミナミの帝王みたいなドラマ・映画などで強面の金融屋さんが、権利証を引き上げたりするシーンやドラ息子が親の権利証を勝手に持ち出して、お金を借りてきたなど、権利証＝不動産　といった話が数々ありますが、実際の所はどうなのでしょうか？というのが今回のお話です。
結論からいうと、権利証をなくしても、取られても、それ自体特別な効力はありません。
権利証をなくしたから、不動産が売却できないとか、ましてや、他人が権利証を持って行ってお金を借りてくる！？なんてことは通常あり得ないと思います。
では権利証とは何なのか？ですが、正式には登記済証という、和紙みたいなところに、古いものは手書きで不動産の表示がされており、そこに登記済みという大きなハンコが押してある書類でした。・・・でした。です。　これまぁまぁ古いお話で、現在は登記識別情報というものに代っております。約１２～１３年ほど前に変更になりました。但し、だからといって現在お持ちの権利証（登記済証）が無効でもありません。

こんな話をしていると、お客様の中には、法務局に行って、登記識別情報に変更してもらわないと・・　とおっしゃるかたももいますが、それはできません。そもそもですが、権利証も登記識別情報も共に再発行等の手続きはできません。ではどうするのか？ですが方法は２つあります。
一つは事前通知制度と呼ばれるもので、所有権移転などの登記を権利証以外すべてを法務局に提出して、法務局が本人に書類を郵送して、その書類を本人が法務局に持っていく・・・みたいな制度ですが、ほとんど利用されることはないと思います。（結構様々なリスクがあるので・・・）
もう一つが本人確認証明情報と呼ばれる書類を作成し、提出する方法です。
これは司法書士などの一定の資格者が申請人が本人である事を確認し、それを証明する書類を発行することで権利証の代わりとしましょう　という制度です。
当然資格者でないとできない書類になるのでお金が発生します。大体１０万円前後の費用は必要になると思います。

少し話を戻しますと権利証をとられても、不動産を売却されると言う事はほとんどあり得ないといいましたが、その理由を少しお話したいと思います。
不動産売却の際に必要な書類ですが、権利証（登記識別情報）、所有者の印鑑証明、実印、本人確認書類（本人申請の際は必要ないですが・・・）　になります。
逆の言い方をすると、印鑑証明（３か月以内発行）と実印と権利証をまとめて取られると、知らない間に不動産を売却される可能性もありますのでくれぐれも、全てをまとめておいておくことのない様にご注意ください。

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2019-11-11

不動産購入の自己資金or頭金０円のウソ！ホント！？

朝日不動産です。本日は不動産購入の際に自己資金は必要あるのか？ないのか？についてお話したいと思います。

おそらく昭和、平成前半に住宅を買われた世代の方に聞くと物件代の２～３割は自己資金がないと買えないとおっしゃられると思います。また、不動産の購入についてのサイトやコラムなどにもそのような事が書いてあると思います。
事実、数年前まで住宅金融公庫（フラット３５）なども物件代金の９割までの借入といった時代もあったような気がします。（現在でも基本的には９割ですが・・・）　
では、自己資金０円or頭金０円はうそなのでしょうか？　

そもそものお話ですが、不動産を購入する際に物件代の他に諸費用と呼ばれるものがあり、物件によっても変わりますが物件代金の約１～２割程度が別途必要になります。
昔の金融機関は物件代金の８～９割、まで借りる事ができていたので物件代の１～２割と諸費用は自己資金or頭金が必要でした。現在ほとんどの金融機関は物件代金＋諸費用を全て融資してくれます。金融機関によっては、リフォーム代、引っ越し代、家具、家電、他の借入などもまとめて融資してくれる金融機関もあります。（当然、物件の内容や申込人様の内容にもよりますが・・・）ですので、頭金or自己資金０円で不動産は購入できちゃいます。

但し、本当に一円も持たずに購入できるか？といわれると難しい問題で、通常不動産を購入する際の流れとして、【物件を決める→売買契約を締結する→手付金を支払う→住宅ローンを申し込む→引渡し】となりますが、住宅ローンが下りてくるのは引き渡しの時です。
その前に契約の時に手付金が必要になります。

物件や購入金額にもよりますが物件価格５％～１０％が必要になります。この手付金は必ず現金でご用意いただかないといけない分になります。（住宅ローンが下りてくると戻ってくる費用になりますが・・・）

以前この手付金を消費者金融で借りてこられた方がいてましたが（涙）当然そんなことをされると住宅ローンの審査は通りませんし、状況によっては手付没収や違約金なんてことにもなりかねませんのでくれぐれも手付金を借りてくることだけはやめてください。
話はそれましたが、題名の頭金０円で不動産が購入できるかですが、正確な言い方でいうと【実質頭金or自己資金0円でも不動産は購入できます。】【実質最大頭金or自己資金－５００万円で不動産を購入できる場合があります。】と言う事ができると思います。（注）マイナス５００万円とは、一部の金融機関で状況等により、住宅ローンにプラス５００万円まで融資できる商品があります。　

詳しくはお問合せください。
但し、せっかくの夢のマイホームを購入されるので、余裕のある資金計画or返済計画をおすすめします。

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2019-09-29

持家を売却するか！？賃貸にするか！？　どっちがお得！？

朝日不動産です。
本日はお持ちの不動産を売るか？貸すか？についてお話したいと思います。
いわゆる、不動産査定あるあるですが、よくお客様にどっちがいいの？と聞かれます。
不動産売買業者に聞くと【絶対に売った方がいい！】といわれますし、賃貸業者に聞くと【貸した方が毎月の家賃収入があるからお得!!】といわれます。　
まぁ考えれば当たり前ですが・・・
では本当はどちらがお得かですが、結論からお話すると、運しだい!!　といいたいところですが、それで終わると怒られそうなので、そのわけをお話します。
まず、売却のメリットですが、これは単純に売却すれば、お金が手元に入ります。もう管理や様々な悩み事からスッキリ開放されます。　

デメリットですが、愛着のある不動産を手放すわけですから、悲しい気持ちになります。スッキリの反面ぽっかり穴の開いた、不動産ロスが数日続くと思います。

では、賃貸はどうか！？
メリットは毎月の家賃収入が入ります。家賃を滞納されたらどうしよう？とお考えになられる方もおられると思いますが、近年は保証会社などが家賃に関しては保証していただけるので、その点はある程度心配ないと思います。　又、ご自身又は先祖が残した財産を持っておくことができます。
デメリットですが、まず、不動産賃貸収入には税金がかかります。税率はご本人の所得によって変わりますが、基本的に確定申告が必要になります。（但し、儲けに対しての税金ですのでそれほどのデメリットではありませんが）
次に初期投資が必要になります。賃貸の募集をする際は、基本的に室内のリフォームをしていただく事になります。（あくまでおすすめする程度の話ですが）やはりきれいな物件を探されているお客様が多いのと、賃貸ですので、自分でリフォームして住むという考えは中々難しいですので、先にリフォームをしていただかないといけない点があげられます。
次に維持管理は家主負担となりますので、設備等が壊れた場合や雨漏り、シロアリなどの害が発生した場合には修繕費の負担がかかります。　案外馬鹿にならない金額になる事も・・・
最後は、初めにお話しした、運!!です。　賃貸を探されているお客様は様々な方がおられます。すごく丁寧に住んでいただける方！借り物だからといって割と粗っぽい使い方をする方！煙草を吸われる方！掃除の苦手な方！などなど　これは運としか言いようのない事です。　入居の際にそこまでの審査は現実問題不可能です。実際８割以上の人は、賃貸なので丁寧に使わないと　と思って生活してくれていますが、一部そうでない人がいる事も事実です。　これは家賃収入を得るメリットのリスクと考えるしかないと思います。

結論的なお話をすると、基本的に一般の個人の方は売却されることをお勧めします。

では逆に賃貸を進める方ですが、売却金額で今の住宅ローンが完済できない方！これをきっかけに不動産賃貸業にチャレンジしようとする方、知り合いや身内に住宅の修繕等に関するプロがおられる方！は賃貸にするメリットがあると思います。

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2019-09-22

不動産を高く、早く売却する方法!!

朝日不動産です。
不動産の売却の流れについてお話ししたいと思います。
まず、不動産の売却をお考えになられる際に、一番気になる事は一体自分の不動産はいくらで売れるのか？だと思います。そこで皆様はどのようにされますか？　通常であれば、不動産のサイトなどをご覧になられて、周辺の物件を見られると思います。マンションであれば同じマンションがいくらで売り出ているか？ポストによく入っているチラシをみて、何となくこのくらいかなぁ？と目星をつけられると思います。
そこから、査定を依頼しようと、どこの業者にしようか？と考えられ、ポストに【あなたの不動産を欲しい人がいます】【このエリアで○組のお客様がおられます】といったチラシをみて、いいかなぁと考えられると思います。　これ、同業者の方に見られていると怒られそうですが、あれ半分以上ハッタリです。　よく考えてみてください。　マンションが一番分かりやすいですが、他の部屋が売り出されているのに、お客様がおられますか？？？　
全てまでは言いませんが・・・・
では、どうすればいいのか？ですが、はっきり誤解を恐れず言いますと、あなたがお持ちの不動産の周辺の一番安い物件があなたの不動産の最高値だと思ってください。
これは買主の立場になれば分かると思いますが、同じマンションで５００万円と６００万円の物件がでていれば、どちらに興味を持ちますか？　これ売主様にお話しすると、私の家は南向き・角部屋・リフォームしている・階高が上・使い方が丁寧・買った時に高かったなどなど、色々おっしゃっていただけますが、立場が変わるとどうでしょ？　もちろんそのような状況によって価格は多少変化しますが、そんなに大きく価格に反映されることはありません。中古の住宅・マンションの購入を考えられている方のほとんどは、そういったところの一点集中でこだわられている方よりも、総合的に検討されるお客様の方が圧倒的に多い様に思います。
やはり中古住宅・マンションを購入されるお客様の一番のポイントは価格になります。
急いで売る必要もないので、高い値段で売り出すのもいいのですが、近年インターネットの普及で、購入をご検討されているお客様の情報量はとてつもなく多く、下手すると営業よりもお客様の方が、売買事例をよく知っていることもあります。
相場より高い物件が売却されることは滅多にありません。買主様もわかっているのはもちろん営業マンもその物件を勧める事もあまりありません。どちらかというと逆に相場より高い物件を見せて、適正な物件を勧める（俗にいう当て物）といわれる行為の対象になりかねません。　少しでも高く売却したい気持ちは、営業マンも同じで、高く売却できると手数料も多くなりますし、売主様にも喜ばれますが、現実はそんなに甘くないように思います。
また、査定で不動産業者にたくさん査定させると、売り出し金額がだんだん高くなることがあります。うちなら○○万円でいけますよ!!といってよその査定より高くして、売却依頼を受けたいために無理な数字をいう業者がたくさんいますが、根拠を明示せず、ただただ高い数字を出す業者には注意が必要です。（会社によっては、売却依頼をとる事にノルマを設定している会社もあるため、このような事になるのですが・・・）
先ほど述べていた、室内の程度や条件も踏まえ、実際の近隣の売却状況をキッチリ説明できる業者を選ぶことが、一番最短で、適正な価格で売却できる一番の近道だと思います。

当社では、査定の際、大体３つほどの査定の数字をお伝えしています。お客様の事情や売却理由にもよりますが・・・　　１つ目は一般的な近隣相場から出した平均的な価格、２つ目は、最短で売却できるであろう価格、３つ目は買取の際の価格です。
その中で、売主様の状況等に合わせて、ご相談しながら売却価格を決めて売り出す様にしています。

追記：くれぐれも世の中そんなに甘い話はありませんので、ご注意ください。そして、同業者の方で気分を害された方、ごめんなさい（笑）。

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2019-08-31

謄本・公図・測量図とは

朝日不動産です。

本日は、不動産取引の際に必ず出てくる謄本・公図・測量図に関してお話したいと思います。

謄本・公図・測量図とは法務局でもらえる書類になります。

謄本は権利関係を証明するものです。　簡単にいうとその不動産を誰が持っていて、どんなところでいくらの借入をしているかを、記載してあるものと思ってください。普通は、そんなにややこしいものではなく、人間でいう戸籍みたいなもので、今まで誰が所有していて誰に売ったのかが順番に記載されています。一番最後に記載されている方が、現在の所有者と言う事になります。但し、原因と記載されている中に通常、売買、譲渡などであれば問題ないのですが、信託、譲渡担保、仮登記などと記載がある場合は、要注意になります。詳しくはまた別の機会にお話ししますが、そのような原因の記載のある不動産の場合、司法書士などに相談される方がいいと思います。

公図・測量図に関してですが、これは同じような書類になりますが、簡単にいうと、公図は地番の並び方が正確な図面、測量図は土地の寸法が正確な図面と理解していただけると、ほぼ間違いないと思います。

公図にもいろいろな種類があり、その一つに１７条地図とよばれるものがあります。これはあるエリアを国土調査と言って市町村がそのエリアを測量してつくられた図面です。これはある程度正確にできています。　
問題はそれ以外の公図です。ベースは昔の地図をベースにかかれているもので、明治時代にかかれたような図面です。はっきり言って、大きさや寸法は全く当てになりません。しかも手書きですから・・・・　たまに書き間違いがあったりもします。（笑）　但しこの公図は案外重要なもので、いわゆる公図錯綜地帯と言われる、現状と全く違う図面がある場合があります。例えば現状は南側に道路があるのに、公図上では北側に道路があるようになっていたり、ひどい場合は全然違う場所にある様な場合もあります。このような場合、市役所の税務課などで地番図と呼ばれる図面を入手して比べると現状に近い位置が特定できることがあります。但し、この地番図はあくまで参考資料であり、正式な資料でない為、あまり役には立ちません。先ほど以外に重要と言いましたが、なぜかというと、銀行融資などの際に公図と現状があまりに違うと、融資を受ける事ができません。（これ結構たちが悪いです。）
難しい話は置いときますが、土地の価値としては一気に落ちます。以前お話していた、開発許可なども一切受ける事ができません。（畑をする分くらいには問題ないですが・・・・）
いわゆる死に地状態です。この状態を訂正する方法は？・・・ありますが・・・・
公図の間違っている範囲を全て測量して、そのエリア全員の所有者や関係者全員の同意があれば、できます。但し莫大な費用と時間がかかります。（先日あった時の物件は３００～５００万で順調にいけば１～２年でできますよ（笑）なんて平気でゆわれました）
これは、一般の方が一人でできる問題ではないです。まして、そのエリアに一人でも行方不明の方がおられたり、相続が発生していたり、同意をしてくれない人がいれば、アウトです。
難しい問題です・・・・

続いて、測量図と呼ばれるものですが、これは寸法を正確に表した図面です。　この測量図ですが、ある所とない所があります。ない所は、昔からある土地などに多く、測量自体をしていない所です。そのまま使うのであれば特に問題はありません。但しその土地を分割したりする際には、測量をする必要があります。また、測量図がある所でも、場所によっては再度測量をやり直す必要がある場合があります。簡単なイメージですが、昭和の測量図がある場所はほとんど、測量をやり直す必要があると思います。（しなくてもよい事もありますが・・・）　基本的に不動産を売却する際は、この測量を求められることが多いです。次の買われた方に境界のトラブルを防ぐためにです。　気になる方は一度法務局に行けば誰でも確認することが可能ですので、ご確認ください。　先ほど公図の際は１７条地図のエリアがあるといいましたが、そのエリアの方は法務局で測量図を上げる事ができませんが、その場合法務局の方が国調エリアなので・・・（国土調査済み）上げる事ができませんと言われます。この場合は資料が市町村にありますので、法務局では対応できないという意味になります。
不動産の売買や調査ってややこしいです。　素人判断せずに、専門家にご相談されるのがいいと思います。

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