大きな土地の購入・売却について【開発許可３：調整池】

朝日不動産です。
先日より大きな土地の購入・販売についての続きです。
開発許可は基本的には５００㎡以上の土地を造成・区画割する際に必要な許可ですといいましたが、奈良県の場合に気を付けないといけない面積が１０００㎡・３０００㎡という面積があります。まず３０００㎡に関してですが、すごく簡単な言い方をすると、区画の中に公園をつくる必要があります。

これに関しては、賛否両論あると思います。大きな区画の中に公園をつくることが良好な住環境を整備する。（なるほど!!）公園をつくると言う事は、１～２区画本来なら販売できる区画が減る。当然買取価格や販売価格に影響が出る（なるほど!!!）それぞれ立場の違いですが、仕方ないかなと思います。

問題は次の１０００㎡です。【大和川流域における総合治水の推進に関する条例】が平成３０年に施行されました。これは従来３０００㎡以上の開発行為を行う場合、調整池が必要だったものが１０００㎡に引き下げられました。これが意外に厳しい条例です。一般的な田んぼは１枚が１０００㎡（３００坪・一反）ですので、田んぼ一枚を造成する際には必ず調整池を作る必要が出てきました。

これを不動産業者の立場から言うと、例えば市街化調整区域の特区と呼ばれるエリア（一区画２００㎡）の田んぼが１０００㎡あった場合、５区画取れる所が４区画になります。１区画減ります。さらに近年の材料費の高騰もある中、調整池をつくる費用が工事代金に上乗せになります。調整池をつくるにあたり、敷地の勾配をとる必要があるため（水が流れるようにするため）どうしても土地の高さを高くしないといけなくなることが多く更に工事代金が上がります。　もう大変です（汗、汗、汗）

「近年のゲリラ豪雨で水害が多いための対策です。」　こういわれると、なるほどと感じますが、よくよく考えると、大和川流域はここ約１５年で４００個ため池をなくしました。川をよく見ると底に泥がたくさん沈殿しています。　各市町村の管理している道路の側溝はあちらこちらが詰まり、深さも浅く、流れません。　民間の開発行為を規制する前にしなければならない事業はたくさんあるように感じていますが・・・　

　すみませんかなり愚痴を言ってしまいましたが、条例ですので、仕方がありません。

　なぜこのようなお話をしたかと言いますと、よく農地の売却の際に【こないだ〇〇さんの所の田んぼは○万円/坪で売却できたからうちもその値段で】と言われます。平成３０年の以前と以後では買取の数字が全く変わっています。この説明をしてもよく愚痴られます。もう少し、県も大々的に宣伝してくれてもよかったのに・・・　と思いますが・・・・

すみません。全体的に愚痴っぽくなりましたが、水害のない社会を実現するためには仕方ないと胸に刻んでまいりたいと思います。

１０００㎡を超える農地もどんどん買取いたします。
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