大きな土地の購入売却について【開発許可】
朝日不動産です。
本日は大きな土地を購入売却する際に出てくる【開発許可】と言われるものについてお話したいと思います。
一般的な住宅を購入、売却する際はほとんど関係ない事です。
簡単にいうと、５００㎡以上の土地を造成や区画割（宅地分譲）などする際に関係することです。
この開発許可に関してはっきり言うと、とても難しく、なかなか一言では説明できないのですが、一般的な範囲でお話したいと思います。
まず、田んぼの大きさの目安ですが、田んぼ一枚の大きさを一反（いったん）、と呼び面積が約１０００㎡（３００坪）です。 この田んぼを造成して、道路をいれて、区画割する際に、県に対して、開発許可を申請し、許可を得ないと造成することができません。
奈良県の場合、宅地分譲する際の最低面積が決まっており基本的には１３０㎡（約４０坪）以上の区画にすることが決められております。道路をつくる場合は幅員６ｍ以上と定められています。 お客様によく、４０坪の土地ばっかりあるのはなぜか？と聞かれますが、その根拠はこれにあたります。
但し、市街化調整区域の特区と呼ばれる所は最低面積２００㎡（６０坪）になりますが、この特区に関してはまた、後日お話したいと思います。
この開発許可は原則一般の方が県に行って申請するのは、ほぼ不可能に近いと思います。
開発許可の技術的基準やら立地基準やら都市計画法やら、市町村の基準やら・・・・・
もううんざりする事間違いなしです。 この作業をしてくれる方が基本的には建築士の方です。設計士と設計屋などと言われることもありますが、正式には１級・２級建築士が正解です。
話は戻りますが、この開発許可には様々な規制があり、どこでも許可がおりるとは限りません。最初のスタートラインとして問題になるのが、その土地に行くまでの道の幅員に制限があります。細かい事は抜きにして、大きな道路からその物件にいくまで、必ず４ｍ以上の道路が必要になります。しかも有効幅員で！ 途中の一カ所でも４ｍ未満の道があったり、道路にはみ出して、塀や門が設置されている、ガードレールがある、石碑や祠がある などなどで少しでも４ｍ未満の箇所があると、開発許可は下りません。これ以外に多いです。散歩がてら近所少し歩いてみてください。 本当に多いです。 奈良県ならではなのかもしれませんが、敷地の前に大きな石置いてあるのを見た事ある方もたくさんいらっしゃると思いますが、あれのおかげで４ｍを切ることもよくあります。押しても引いても動きません（涙）
こうなるとお手上げ状態になります。 ではその場合分譲できないか？と言われるとできなくもないのですが、位置指定道路をつくるとか、個人でうんぬんなど、方法はなくはないのですが、時間（年単位）や費用などの問題もあって、当然その土地の評価、査定に影響します。 大きな土地を購入、売却をお考えになる際は一度その土地に行くまでの道を必ず確認してください。
今日はここまでにしておきます。（この開発許可のお話はまだまだ続きます。）
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住宅ローンのお話
朝日不動産です。
本日は住宅ローンについてお話したいと思います。
住宅ローンのお話といっても様々あり、借入額や内容等色々ありますが、本日は皆さまが住宅購入の時に真っ先に気になる一体いくら借入できるのかについてお話します。
一般的なサラリーマンの場合は返済比率と呼ばれる年収に対する借入の割合によって算出されます。 いきなり難しい事を言いましたが、すごく簡単にいうと年収×３０～４０％（返済比率）＝年間返済額 の範囲であれば借りてもいいですよ という目安になります。
具体的な数字でいうと 年収３００万円×３０％＝９０万円/年⇒月々75,000円までの支払であればOKという意味です。
よく他のローンを持っていると家を買えないとか、車のローンがあるとダメなんて話を聞いたことがあるかもしれませんが、これが上記の返済比率に関係する話です。
例えば上記の年収３００万円の人の場合 月々75,000円まで支払することができます。
そこに車のローンが月々60,000円払っている場合75,000円－60,000円で残り15,000円分の借入しかできない事になります。
この差をローン金額で比べると、75,000円/月の場合約2650万円の借入になりますが、15,000円/月の場合500万円の借入になります。
約2150万円の借り入れできる金額に差額ができます。
この差がいわゆる、他のローン借入があると住宅ローンが借りれないといわれる原因の一つです。
他の借入がない場合の借入できる大きな目安として、年収の７倍を目安に考えていただくと間違いないと思います。夫婦共働きの場合は、原則合算の可能ですが、金融機関等によっては、奥様の収入の半分までしか足せない金融機関もありますので、細かい点はご相談いただければと思います。
本日の要点は、年収の７倍程度であれば楽々住宅ローンは通ります。
車は家を買った後にお願いします（笑）
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マンション派！？ 戸建派！？
「マンションと戸建どっちがいいの？」と聞かれることがよくあります。
本日はそれぞれのメリット・デメリットについて考えたいと思います。
マンションのメリット
・比較的利便性の良い場所に建っている事が多い
・将来の修繕などの計画がしっかりしている
・戸建などと比べると価格が安い
・防犯対策などがされている
・鉄筋コンクリート造等の為、木造住宅より耐久性などにすぐれている
・リフォーム・改装費用が安価でできる
マンションのデメリット
・管理費や修繕積立金などの費用が毎月必要になる
・集合住宅なので隣や上下の住民との騒音に対する問題が発生する可能性がある
・将来、老朽化した際の建替え等の際、に全住民の考えをまとめる必要がある
戸建のメリット
・管理費や修繕積立金等が不要になる
・建物が老朽化しても土地の資産価値が残る
・マンションと比較して間取りが広い事が多い
・建物の改装・改築などの自由度が高い
・プライバシーが守られる
戸建のデメリット
・マンションと比べると価格が高い
・将来の修繕費等をあらかじめ計算しておく必要がある
・セキュリティー対策などを意識しておく必要がある
・火災などの対策について自己管理しておく必要がある
ざっと大まかな点をあげると上記のような感じです。
では、どちらがいいのかですが、一つ個人的な理想のプランを考えたいと思います。（当社営業エリアと仮定して）
１、結婚を機に中古マンションを購入・室内を全てリフォームする。
マンション購入約５００～６００万円・諸費用約１００万円・リフォーム費約３００～４００万円
総予算１０００万円（20年ローンで月々45900円・35年ローンで月々28900円・管理費約20,000円駐車場5000～）月々の支払が合計で約53,000～71,000円
２、子供が生まれ小学校入学前に戸建を購入・現在のマンションを売却又は賃貸に!!（住宅ローンの残高や次に買う物件のローン金額等によりどちらにするかを検討する）
（住宅ローン３５年 2000万円借入で月々56,300円 3000万円借入で85,000円）
３、子供達も巣立ち老後二人になった時に立地のよいマンションを購入、終の棲家へ
と勝手な事を書いておりますが、それぞれの人の家族構成や状況によって、判断していく事が大切だと思います。
マンションの多くは３LDKの間取りです。戸建は４LDK（５DK）以上が主流です。
当然住まわれる人数が多くなると戸建を検討することになります。
逆に人数が少ないのであればマンションの方が階段などもなく快適な場合もあります。
実際、最近の傾向では中古マンションを購入される方はとても若い方と年配の方が非常に多いです。 ご参考になれば幸いです。
と言う事で朝日不動産では中古のマンション・戸建の販売から新築の販売・現在のお住いの自宅の買取・販売まで幅広く取り扱いしております。
将来設計の為のご相談も承ります。お気軽にご相談ください。
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登記のお話
本日は、登記についてお話したいと思います。
【登記は自分でできると聞いたんだけど・・・】とよく聞きますが、まずは、一言で登記と言っても、表示登記、保存登記、表示登記、滅失登記、相続登記、合筆・分筆登記・住所・氏名変更登記などなど様々な登記があります。
これらを管轄する行政がいわゆる法務局（昔は登記所）と言われる所です。
それぞれの登記をしてくれる人を司法書士（昔は代書屋）・土地家屋調査士となります。 司法書士と土地家屋調査士は登記の管轄が違います。簡単にお話しすると、土地の大きさを測ったり、建物の大きさを測ったりしてそれを登記する仕事が土地家屋調査士です。よく三脚の上の機械をのぞき込む人とその向かい側あたりで棒を持ってる人を見た事ありませんか？ あの人たちです。
ご興味のある方は
https://www.chosashi.or.jp/investigator/about/ ←土地家屋調査士とは
それ以外の登記を担当するのが、司法書士になります。
簡単によくある登記と内容について、
所有権移転登記：いわゆる不動産を譲渡、売買した時にする登記になります。
相続登記：亡くなられた人の財産を遺産分割等し、それを登記ものです。
大体一般の方が関係する登記は上記の二つが大半になると思います。
そこで冒頭の【自分で登記できるのか？】との問題ですが、
結論からいうと、できる登記とできない登記があります。
まず、できない登記には物理的に難しい登記（例えば、土地を測って図面をつくるなど）技術と知識がないとできない登記。
抵当権設定（お金をかりて、担保に取る登記）などは銀行が必ず司法書士に頼まないとOKしてくれません。
所有権移転登記、売買などの時に名義を書き換える登記、これがいわゆる皆さんがよく聞かれる自分でできないのかのNo1ですが、基本的には自分でしてもらうことはできません。何故か？ 不動産の売買の基本はお金と引渡し（登記）は同時で行うことが基本になります。 どちらか一方を先にすると、事件事故の確率が一気に上がります。
例えば、【お金を先に渡して、登記を後にした場合】売主が悪い人の場合、お金をもらった後に、違う人にもその物件を売る事も可能ですし、その物件を担保にお金を借りたり、逆に必要な書類を渡さず、登記が出来なくなるなど・・・考えると恐ろし事ばかりです。
では【登記を先にして、お金を後にした場合】今度は逆で買主が悪い人の場合、登記をした後に あっお金がないから支払できない・・・ と言われたらどうしましょ？
どうにもなりません。
現に悪い人（いわゆる詐欺師）たちはこの手のプロです。訴えればいいとか、いろんなことを考えられるでしょうが、相手の方が２枚も３枚も上手です。
悪い人を想定して書きましたが、悪気がない事故も実際にあります。
現に私の体験でも、取引の前日に買主様がなくなられたり、取引の当日に他の登記がされたりなど・・・（この件はまた後日お話します）
などで基本的にはプロにおまかせするべきだと思います。 但し例外的な場合として、身内間の取引など、万が一があっても大丈夫な間柄の場合はご自身でされてもいいと思います。（案外身内が一番怪しい場合もありますが・・・）
また法務局では手続きの仕方などを教えてくれます。
長々と書きましたが、基本的に大切で高額な財産に関する最も重要な部分ですので、プロにお任せするのが一番懸命だと思います。
と言いましたが、自分でした方がいい登記もあります。
プロに任せると２～５万円とられるが、自分ですると０円～数千円程度でできる登記があります。
それは、【住所・氏名変更登記】【滅失登記】【抵当権抹消登記】この３つは自分でしてください。
【住所・氏名変更登記】これは登記簿謄本にかかれている住所（前住所である方がほとんどです）と現在の住民票の住所が違う場合に必要になる登記です。これをプロにお願いすると２～３万円費用が必要になりますが自分ですると数千円でいけます。
【滅失登記】建物などを解体した際にその建物の登記をなくす登記です。
これもプロに依頼すると数万円は必要になりますが、自分ですると無料です。
【抵当権抹消登記】銀行等からのローンを返し終わった時にその担保を解除する登記です。こちらもプロに依頼すると１～３万円程度は必要になりますが、自分ですると数千円程度で可能です。
上記３つの自分でできる登記に関しては万が一間違っても何度でもやり直せるため、ぜひ自分でチャレンジしてみてください。
登記の申請書
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html
登記に関する相談・紹介も朝日不動産にお任せください。お客様の内容に合わせたプロをご紹介・アドバイスいたします
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道路のお話
朝日不動産です。
本日は道路について簡単に解説できればと思います。
道路！？ この道路に関して実は結構ややこしい問題がたくさんあります。
不動産会社に就職した新人君たちがまず最初にお手上げ状態になるのが【道路】です
一般的に皆さんがイメージしている道路には大きく分けて２種類あります。
公道と私道、 この２種類をパッとみて見分ける事は普通できません。
これが数年不動産業をしていると見分けれるようになります。
ポイントは、道路の幅、行き止まりか否か、立ち並びの家の状況、舗装状態、埋設管の有無（下水等）でなんとなく、これはまずいぞ!! とセンサーが働きます。
一般的な考え方では、普通に道になっているし、通行もできているし、何が問題！？
と考えるのが、普通なのですが・・・
【売却】【建替】の際に必ず問題になります。
道路には公道・私道とは別に建築基準法による道路があります。
建築物は建築基準法上の道路に２ｍ以上接道していないと建築することはできません。
これがすごく大事です。 ここからがややこしくなりますが、建築基準法による道路には私道も公道もあります。 と言う事は、公道だから必ず建築できるとも限りませんし、私道だから建築できないことも限りません。
もう？？？ でしょ（笑）
そこにもう一つ問題になるのが、【融資】です。いわゆる住宅ローンです。
金融機関は原則私道に対しては住宅ローンの貸付は行いません。
分かりやすく語弊恐れずにいうと、銀行は私道に接道している不動産に対しては価値がないと考えています。
こうなってくると、不動産の価値は道で決まるといっても過言ではなくなります。
一番一般的で問題のない道路は幅員４ｍ以上で公道（いわゆる市町村等が所有している）道路に２ｍ以上接道している物件になります。
逆に一番厄介なのは前面道路が個人もしくは分譲業者が持っている通路です。
この場合基本的には建替え等はできません。もちろん住宅ローンもつきません。
中古住宅として売却する際にも住宅ローンは無理なので、現金のお客様しか買う事ができません。
では、自分の家はどうなのか？どうやって調べればいいのか？ですが、簡単に説明するとまず法務局で自分の前の道路は誰のものかを調べ、それをもって、特定行政庁（市町村又は県）に問い合わせる事でわかります。
但し、役所は自分の立場・担当の業務に関してのみの見解しか述べない為、先ほどお話しした、建築基準法上の道路ではあるが私道で住宅ローンが使えないため、不動産としての価値は下がるなどと言う事は役所ではわかりません。
そこをトータルに説明できるのは、不動産業者だと思います。
道路に限らず、不動産のご相談なら朝日不動産にお任せください。
※道路の説明はあくまでも一般的なお話で、状況等により大きく変わります。
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ノストラダムスの大予言⁉ ２０２２年問題!!
朝日不動産です。
ちょっと年代を感じるタイトルになりました。
令和の時代に昭和を突っ込でみました。（平成生まれには全く通じませんが・・・）
ノストラダムスは1999年７月（平成１１年）に恐怖の大王があわわれて世界が終わる・・・的なお話で、結構当時は信用した人も多かったように思います。
今思えば完全なオカルト的な感じですが・・・
で、朝日不動産も恐怖の大予言をいたします。
本当に恐怖です。
恐怖の大王も怖いですし、お化けも、虫も・・・（私完全に虫がダメです、泣・・・）
でも、もっと怖い恐怖の予言をいたします。
２０２２年・・・・
それは・・・・
ドォォォォォン・・・・
あなたの財産が、大爆発します。（昔の桃太郎電鉄のやりすぎです。）
完全におふざけモードでしたが、真剣なお話をしたいと思います。
あまり難しお話をするのも、されるのも好きではない為、簡単にお話ししますが、
２０２２年に生産緑地が解除になります（厳密には少し違いますが）
生産緑地？？？ いわゆる農地を守る為の法律がなくなります。
それで？？ 今まで、市街化区域（家の建てれる区域）の農地は農業をする約束をすれば、固定資産税や相続税の猶予などを一定の割合で免除してくれていました。
但し、一度生産緑地に指定されると、原則その土地を売却したり宅地に変えたりすることはできないという約束でした。
その法律が２０２２年に終わります（少しオーバーですが）
とどうなるか、農地の固定資産税が一気に跳ね上がります。（先日お伺いしたお客様の場合、年間３０００円程度の固定資産税が、宅地に変えると年間３５万円になるとの事でした。）
ん？
１００倍？？
ね！ 財産が大爆発したでしょ!!
大王より、お化けより、虫より、税金が一番恐怖です・・・
これにより今後考えられる事態として、おそらく一気に売土地が出てくると思います。
思い出してください。【たまごっち】
あれブームの時一つ２万円とか３万円とかで取引されていた事がありました。
定価１０００円程度だったと思いますが・・・
これの逆バージョンで、世の中に売土地が大量に出てくると、当然価格は下がります。 逆に希少物件だと価格は上がりますが・・・
農地をお持ちの方、ご両親が農地を持たれてる方、お知り合いにそういう方がおられる方など、できるだけ早めにご相談ください。
以上、朝日不動産の恐怖の大予言でした。（少し昭和感が出ましたが・・・・ すみません）
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朝日不動産 Blog開設
はじめまして 株式会社朝日不動産 代表取締役 前田 徹と申します。
よろしくお願いします。
早速ですが、本日より朝日不動産のブログを始めたいと思います。
これから、不動産に関するあれこれや日々の出来事など、順次更新していきたいと思いますので、ぜひご覧いただければ幸いです。
記念すべき第１回目のブログですので、私の簡単なプロフィールから（特に面白い内容ではないですが・・・）
私の生まれは、大阪府箕面市←関西以外の人は読めないみたいでミノオシと読みます。
２歳の時に父親が事故で亡くなったため、奈良県に引っ越すことになりました。
母方の両親が奈良県の宇陀市に住んでいた為、奈良県に・・・ ですがなぜか大和高田市に住むことになりました。（遠方の方には少し分かりにくいと思いますが、宇陀市は奈良県でも三重県よりで大和高田市は大阪よりな感じです。）
小学校は大和高田市の公立小学校に通いました。
中学校は大阪府の私立中学校に通いました。
高校は・・・
家庭の事情と本人の事情が相まって（笑）高校にはいかずに大検を受ける事になりました。
１６才の夏（高1の夏）に高等学校卒業程度認定試験（旧大学入学資格検定）に合格
（その後やっと３６才でやっと建築系の大学を卒業することができましたが・・・）
様々な仕事をして、１９才の時に不動産業の業界に飛び込む事になりました。
それからかれこれ１６～１７年ずーっと不動産業界にいてます。
新築の注文住宅・建売・中古住宅・競売・公売・事故自殺物件・土地の開発・農地など
不動産の売買に関しては結構ディープな所まで踏み込んで様々な仕事をしてきたように思います。
平成２０年より前勤務先「朝日ホーム」にてお世話になっておりましたが、社長の引退！？に伴い、「朝日不動産」にて独立する事になりました。
ちょいちょい ん！？ という所もあると思いますが、そのあたりはおいおい、お話できればと思います。
まだまだ未熟ものですが、できる限り精一杯、皆さまが笑顔になれるよう、精進していきたいと思いますので、よろしくお願い申し上げます。
株式会社 朝日不動産
代表取締役 前田 徹
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